Wilder Ananikian, Presidente de la Cámara Inmobiliaria del Uruguay
El flamante presidente de la Cámara Inmobiliaria del Uruguay (CIU), Wilder Ananikian (director y fundador de Ananikian Propiedades), asumió nuevamente el cargo 14 años después de su última Presidencia. En sus oficinas del World Trade Center, Ananikian conversó con CRÓNICAS acerca de la realidad del mercado inmobiliario uruguayo que se encuentra enlentecido y con inversores que cada vez miran más hacia el otro margen del Río de la Plata, por los atractivos planes propuestos por el gobierno de Mauricio Macri.
En esta orilla, los inmobiliarios luchan por ver aprobada su ley, una normativa que obtuvo media sanción en 2004 y que hace casi 40 años es reclamada por los operadores del sector. La ausencia de marco legal hace que el mercado inmobiliario uruguayo sea el único, junto con el paraguayo, en estar sin regular en América Latina. Este desamparo normativo favorece, además, a la multiplicación del informalismo y al surgimiento de plataformas tecnológicas, como Airbnb, que desvelan a las inmobiliarias de un sector que pide a gritos más y mejor competitividad.
Por María Noel Durán | @MNoelDuran
-¿Cómo analiza la actualidad del mercado inmobiliario?
-Hace dos años y medio que venimos con un mercado muy lento. Le podemos buscar muchas excusas pero todo comenzó cuando se firmó el tratado de tributación con Argentina. Habíamos tenido siete años muy buenos anteriormente porque los argentinos pusieron pie en Montevideo y dinamizaron el mercado.
Ellos se fueron a otros mercados como por ejemplo Paraguay o Miami aunque ellos prefieren a Uruguay.
A su vez, tenemos un costo de construcción muy alto en comparación con los niveles que maneja la región. El de Argentina es de US$ 1.200 el metro cuadrado, aparte del terreno, y nosotros estamos en US$ 1.600.
Nosotros teníamos la mal llamada vivienda de interés social, que ahora se llama vivienda promovida porque se está vendiendo a US$ 2.500 el metro cuadrado, por lo que de social no tiene nada.
Esa modalidad dinamizó el mercado desde 2014 que se aprobó la ley, ingresaron unas 400 viviendas por mes a la ANV, después topearon los valores de venta y se bajó a 200 viviendas mensuales y este año, el primer semestre está en 80. El negocio se cayó y no entendemos por qué se tomaron esas medidas pero los inversores se fueron para otros lugares.
Eso nos salvó el mercado en los últimos tres años pero ahora está planchado. De hecho, el 2016 fue el peor año desde la crisis, por lo que ahora estamos un poco mejor pero en ese contexto.
El gobierno está buscándole la vuelta. Recientemente se presentó un plan para que aquellos proyectos inmobiliarios cuya inversión supere los US$ 15 millones, podrán acogerse a beneficios tributarios que llegan hasta el 40%, siempre y cuando sean concretados entre 2017 y 2020. También existen proyectos interesantes en Punta del Este pero nosotros somos concientes de que este es un año bisagra.
-En Argentina se está haciendo un plan similar al de Vivienda de Interés Social (VIS). En entrevista con CRÓNICAS, el operador inmobiliario Julio Villamide señaló que era posible que los inversores uruguayos fueran hacia allí. ¿Es un mercado que seduce?
-Sí, está seduciendo. Impulsaron un plan que se llama Procrear con crédito para 100.000 viviendas, el problema que están teniendo es que hay tanta demanda que los bancos no tienen todo armado para hacer el control de la documentación, no previeron que el interés fuera tal, pero eso hace que quienes apostaban a Uruguay ahora estén yendo hacia Argentina.
-En esta edición de Empresas & Negocios el CEO de Scotiabank, Diego Masola, asegura que tras la ley de blanqueo de capitales impulsada por el gobierno de Macri, los inversores volverán a invertir en Uruguay, específicamente en Punta del Este, ¿coincide?
-Sí, coincido. Ese era dinero B que ingresó y se blanqueó, nosotros trabajamos con Abad de la AFIP y coincido con que ese dinero está acá y no se va a ir del país. El que está acostumbrado a recibir renta acá y a tener sus cuentas acá no la va a llevar de vuelta a Argentina. Y Punta del Este es un mercado que lo ha manejado siempre el argentino. Además en muchos casos eran personas jurídicas que estaban, por ejemplo, en Panamá y ahora son personas físicas.
-En un terreno de suposiciones, donde se recuperan las inversiones en Punta del Este y se construye UPM, ¿da abasto la mano de obra?
-Cuando vino el boom de hace unos años, había casi 70.000 puestos de trabajo en blanco más los que estaban en negro. El Sunca ha trabajado muy bien. Ahora hay un tema de productividad que es lo que reclama la Cámara de Industrias. El mismo personal que va y se capacita en Brasil y rinde a nivel de los brasileros, viene acá y rinde menos.
-¿Es un problema de cultura de trabajo?
-Exactamente. Es pura idiosincrasia. Para ser más competitivos que es lo que se reclama hay que trabajar sobre eso. Además se están incorporando sistemas constructivos muy avanzados por los que torres se construyen en 20 meses. Tiene que venir más tecnología para ser más competitivos porque la tierra es cara y la mano de obra también.
-Villamide también opinó que la industria inmobiliaria uruguaya debía pesificarse. ¿Está de acuerdo?
-Sí. Los únicos dos países en Latinoamérica que tenemos en el ADN los dólares somos los argentinos y los uruguayos. Acá todo se vende en dólares. Luego de la crisis del 2002 se inventó la UI (Unidad Indexada) y la gente se dio cuenta que si los préstamos hubieran estado en UI, que se paga en pesos y va en relación con el IPC (Índice de Precios al Consumo), no hubiera perdido su casa.
Hoy la vivienda promovida se vende en UI con una referencia de dólares, el 95% de los créditos inmobiliarios son en UI y no en dólares, antes la relación era al revés. Se debería comprar en pesos pero hay que hacer una campaña para lograr eso.
-Hace casi cuatro décadas que se busca una ley de Operador Inmobiliario y no se logra. ¿Por qué es importante la normativa?¿Por qué cuesta tanto su concreción?
-Nosotros y Paraguay somos los únicos dos países en Latinoamérica que no tenemos ley. Eso nos deja a la deriva porque viene cualquiera y te pasa por arriba.
El otro gran problema es el informalismo, hablamos de informalismo porque no tenemos ley, si no tendríamos que hablar de usurpación de título. Nosotros tenemos un curso de dos años de operador inmobiliario, igual que los rematadores que tienen ley. Somos agentes de retención de los alquileres y le damos un 10% al Estado gratuitamente, también colaboramos con el instituto antilavado y estamos en las mismas condiciones que los informales.
Nosotros no estamos en contra de quienes realizan ventas directas pero sí de quienes cobran igual que nosotros y dan un mal consejo. A veces en una familia, el patrimonio son una o dos ventas en la vida y un mal consejo te destruye económicamente.
Muchas veces cuando vamos a ver una propiedad vamos con más información que la que tiene el propietario, por eso cobramos honorarios profesionales, no comisiones.
Lo he hablado con la ministra, el presidente dice que vamos a sacar la ley antes de que termine el mandato, estamos en reunión permanente pero tenemos un proyecto que está trancado y parecería que no hay voluntad política porque hoy hay mayoría parlamentaria. Es la piedra en el zapato que tenemos hace más de 40 años.
-¿Cuáles son los principales desafíos que tiene por delante la CIU?
-En noviembre la CIU cumple 30 años, desde aquel entonces se está luchando por la ley del Operador Inmobiliario que es el gran desafío. Que seamos reconocidos como profesionales inmobiliarios, que no hablemos de comisionistas sino de honorarios profesionales. También debemos proyectarnos a nivel internacional. En Latinoamérica, Uruguay está segundo, luego de Chile mirando para China, por ejemplo, para inversiones de todo tipo. Hay US$ 12.000 millones para invertir en Uruguay. Los nuevos sistemas constructivos en los que se está trabajando van a permitir que Uruguay sea más competitivo y que se puedan llevar adelante las inversiones. Hay que tener la mente abierta y tratar de generar negocios, puestos de trabajo y seriedad para la profesión.
-¿Se mantiene la cultura de negocios del Uruguay entendida como la de un país serio y con reglas de juego claras?
-Sí, ni hablar. El embajador en Argentina, Héctor Lescano, cuando era ministro de Turismo tratábamos mucho con él. Cuando teníamos un inversor e íbamos a verlo nos decía: “Acá cambian los partidos, usted va a encontrar a alguien distinto a mí pero siempre le van a decir lo mismo; nosotros no cambiamos las reglas de juego, tal vez a usted no le den bien los números pero las letras le van a dar bien”. Eso es lo que mantiene al Uruguay como un país confiable porque salimos de una crisis impecablemente y además tenemos muy buenos índices en corrupción y en democracia; estamos muy bien posicionados.
Acceder a la vivienda
Ananikian aseguró que en Uruguay hay un déficit de 40.000 viviendas. “En los últimos años se han hecho 15.000”, señaló. El presidente de la CIU afirmó que los créditos hipotecarios están, pero los ingresos que se necesitan para llegar a ellos no son los mismos ingresos a los que accede la población, en especial los jóvenes.
“Para un departamento de dos dormitorios el núcleo familiar tiene que ganar arriba de los $ 90.000”, detalló y añadió que es muy difícil que se cuadre en algunos de los planes.
En este sentido, Ananikian resaltó el plan de las torres Nuevocentro que permiten el alquiler con opción a compra, una nueva modalidad de compra que permite pagar el alquiler y un plus y luego se decide si se continúa alquilando o se compra.
En este contexto la cantidad de créditos hipotecarios que se dan en Uruguay es muy baja. En Estados Unidos las hipotecas son un 95% de las compra-ventas y el 5% es al contado, en Uruguay el 95% es contado y tan solo un 5% accede a la financiación.
Airbnb vs Inmobiliarias
Las nuevas tecnologías revolucionan el mercado inmobiliario y la CIU no se queda atrás y busca su lugar en la era digital. “En la temporada pasada Airbnb hizo 62.000 transacciones en el Este, por eso los inmobiliarios están muy preocupados”. Ananikian definió a Airbnb como el Uber del negocio inmobiliario y aseguró que desde la CIU está trabajando en la creación de una plataforma latinoamericana.
“El negocio cada vez es menos presencial”, indicó Ananikian y aseguró que otra forma de “competir” con las plataformas del estilo de Airbnb es hacer una sinergia con ellos. “En Nueva York aparecieron hace unos cuatro años y los hoteleros se quejaban, después hicieron un acuerdo para que incluyeran en la plataforma a las habitaciones de los hoteles” señaló.
Por otra parte, el presidente de la CIU se refirió a la otra cara que puede tener Airbnb, por ejemplo en Montevideo. “No tenemos una ley de arrendamiento por 15 días, por lo tanto hay que ver cómo sacas a una persona a la que le diste la llave si no se quiere ir luego de cumplido el plazo”, señaló y aseguró que la ley es complicada en este sentido porque puede derivar en una ocupación.
