Buscando fomentar la inversión privada en el país y esperando los derrames en la economía que este tipo de actividad genera, se actualizó la normativa respecto a la promoción de construcción de viviendas de interés social y de gran dimensión económica.
Por Natalia Silva (*)
Viviendas de interés social
Desde el año 2011 fue declarada de interés nacional la mejora en las condiciones de acceso a la vivienda de interés social. Las viviendas de interés social fueron definidas como aquellas económicas o medias, según ley del año 1968.
La ley vigente que promueve la construcción de viviendas de interés social es la 18.795 del año 2011 y se encontraba reglamentada por el decreto 355 del mismo año. En el pasado mes de abril, se incorporaron modificaciones a la reglamentación, a través del decreto 129/2020 con el fin de flexibilizar el mercado y facilitar el acceso a la vivienda por parte de la población de bajos y medios ingresos.
Se promueven así, a través de beneficios tributarios, los proyectos de inversión vinculados a la construcción, reciclaje, refacción o ampliación de viviendas con determinadas características en lo que refiere a áreas habitables y su localización, exigiendo que sean en zonas de infraestructura instalada y donde no predomine el uso de las viviendas de temporada.
Los inmuebles pueden tener como destino la enajenación, el arrendamiento o el arrendamiento con opción a compra.
Si se trata de construcción deben ser como mínimo dos viviendas, el reciclaje debe implicar el surgimiento de al menos una vivienda adicional (la normativa anterior las limitaba a cien, ahora sin límite), para la refracción o ampliación debe tratarse como mínimo de dos viviendas y para la refacción en particular se exige una inversión mínima por vivienda de 100.000 unidades indexadas (unos 11.000 dólares).
El nuevo decreto, modifica el metraje de las unidades pudiendo ser de entre 35 a 125 metros cuadrados según la cantidad de dormitorios o de entre 25 a 40 metros cuadrados los monoambientes. A su vez limita la cantidad de monoambientes al 25% del total de las viviendas.
Si las viviendas son recicladas, refaccionadas o ampliadas, debe haber un incremento de por lo menos un 25% de los metros cuadrados construidos, un incremento del 50% de su valor o un aumento del número de unidades habitacionales en un mismo padrón.
El Ministerio de Vivienda Ordenamiento Territorial y Medio Ambiente (MVOTMA) ha reglamentado la aplicación de la ley y decretos mencionados, determinando condiciones adicionales que deben cumplir las obras y en particular en función de las áreas en las que se encuentren los proyectos. El MVOTMA estableció para determinadas zonas costeras de Montevideo los topes de precios de venta de estas viviendas. Adicionalmente determinó que los complejos de viviendas con 20 unidades o más en régimen de propiedad horizontal, deberán incluir un espacio libre de uso común para la construcción de un salón o de un sitio recreativo no menor a 35 metros cuadrados y obliga al uso racional de energía, entre otros lineamientos.
Beneficios tributarios para quien construye
La construcción, reciclaje, refacción o ampliación de las viviendas de interés social tienen beneficios tanto para quien construye como para quien invierte luego en comprarlas o arrendarlas.
Los beneficios son en el Impuesto a la renta (IRAE), el Impuesto al Patrimonio (IP), el IVA y el Impuesto a las Trasmisiones Patrimoniales (ITP).
Para la empresa que construye, se exonera el IRAE de la primera enajenación, siempre que se realice como máximo en los nueve ejercicios posteriores a la finalización de la obra, siendo ésta una nueva condición establecida.
En lo que respecta al Impuesto al Patrimonio, están exoneradas las obras en construcción y las viviendas terminadas durante los tres ejercicios posteriores a su culminación, habiéndose extendido este plazo con la nueva normativa.
La primera enajenación de las viviendas se encuentra exonerada de IVA y para los bienes y servicios que integran el costo de las viviendas, se devuelve el IVA incluido en las adquisiciones en plaza (hasta dos años luego de cerrada la obra) y se exonera la importación.
La primera enajenación está exonerada del ITP, tanto para el enajenante como para el adquirente, siempre que la enajenación se efectúe como máximo en los nueve ejercicios posteriores al que finaliza la obra, siendo éste un nuevo tope temporal exigido.
Beneficios tributarios para las viviendas destinadas a arrendamiento
Las exoneraciones de IRAE e Impuesto al Patrimonio se extienden a la actividad de arrendamiento de las viviendas. En este caso la exoneración de IRAE se aplica durante el ejercicio de finalización de la obra y los nueve posteriores y el porcentaje de exoneración depende del lugar donde se encuentren las viviendas. Será del 100% de exoneración en el caso de las viviendas ubicadas en determinadas zonas definidas por el MVOTMA y cuando el arrendamiento se efectúe a través del Fondo de Garantía de Alquileres (FGA) del MVOTMA u otra garantía habilitada; y del 60% si no se utilizan estas garantías. Con la normativa anterior en este último caso el beneficio era de 40%.
Para las viviendas arrendadas también aplica el beneficio sobre el Impuesto al Patrimonio para el ejercicio de finalización de obras y los nueve siguientes siempre que hubieran estado arrendadas por lo menos seis meses y que los contratos tengan un plazo igual o mayor a 12 meses.
Los beneficios tributarios para el arrendamiento y la enajenación aplican también si las viviendas inicialmente se arriendan y luego se enajenan.
Beneficios tributarios para las viviendas que se adquieren para arrendar
Las viviendas promovidas también cuentan con beneficios si se adquieren para ser arrendadas luego, con condiciones similares para el IRAE y para el IP a las que se aplican para las empresas que construyen y arriendan. En este caso el beneficio del impuesto a la renta aplica también para el IRPF, para el caso que el titular sea una persona física, y para el IRNR si es un no residente.
La nueva normativa además incorpora en las exoneraciones a las rentas derivadas de las enajenaciones de viviendas promovidas que efectúen los fideicomisos financieros siempre que se hayan dado en arrendamiento por un período de por lo menos dos años con condiciones especiales para los fideicomisos y el momento de la adquisición del inmueble por éste.
Proyectos de gran dimensión económica
Desde el 2016 se encontraba promovida la actividad de construcción de gran dimensión económica a través del decreto 329/16 y sus modificativos posteriores.
En el mes de abril el decreto 138/20 determina nuevas condiciones para la promoción de estas actividades y el decreto 141/20 extiende los nuevos beneficios previstos, a los proyectos que ya se encontraban promovidos al amparo del decreto 329/16 anterior.
Para los nuevos proyectos se promueven las actividades de construcción para la venta o arrendamientos de inmuebles con destino a oficinas o vivienda, y las urbanizaciones de iniciativa privada, correspondientes a proyectos de gran dimensión económica. Se define urbanizar a la actividad de dotar a un terreno rural o suburbano de toda la infraestructura necesaria y fraccionarlo en terrenos aptos para la construcción de viviendas.
La dimensión de proyecto debe ser superior a 60 millones de unidades indexadas (6.2 millones de dólares aproximadamente) y se incluyen a los efectos de este monto, lo invertido en la obra civil y en los bienes muebles destinados a las áreas de uso común. Estas áreas de uso común deben ser del 10% del total del área del proyecto.
Los proyectos deben ser presentados antes del 31 de diciembre de 2021.
Quedan contempladas las inversiones realizadas en sesenta o cuarenta y ocho meses desde el permiso de construcción (para los proyectos que se inscriban en el BPS a partir del nuevo decreto) o desde la presentación del proyecto ante la Comap para los que ya se encuentren inscriptos ante el BPS, respectivamente. En los dos casos aplica adicionalmente el tope del 30 de abril de 2025.
Estos proyectos cuentan con beneficios de IRAE que van desde el 15% hasta el 40% de la inversión elegible dependiendo de su dimensión. A su vez, el total del beneficio exonerado por ejercicio podrá ser de hasta el 90% del Impuesto a la renta del ejercicio. El plazo máximo para aplicar la exoneración de IRAE es de diez años.
La exoneración del Impuesto al Patrimonio se aplica a la Obra civil y sobre los predios asiento de la construcción (durante ocho años para proyectos en Montevideo y diez años para los del interior) y sobre los bienes muebles de las áreas comunes durante toda su vida útil.
También pueden aprovechar los beneficios de exoneración de recargos, impuestos y tasas en la importación de equipos, máquinas y materiales para la obra civil y los bienes de las áreas comunes y crédito de IVA por las compras de los mismos realizadas en plaza.
Por su parte, el decreto 141/20 extiende los beneficios que consagra el decreto 138/20 a aquellos proyectos que ya se encontraban promovidos o en evaluación por la Comap. De esta forma se incrementó de 60% a 90% del IRAE, el total a descontar por ejercicio y quedaron incluidas los bienes destinados a las áreas de uso común en todos los beneficios y el terreno en la exoneración del impuesto al patrimonio.
(*) Contador Público. Gerente del Dpto. de Consultoría de CARLE & ANDRIOLI, firma miembro independiente de Geneva Group International
