Casilda Echevarría, presidenta del BHU
El Banco Hipotecario del Uruguay (BHU) propuso en el proyecto de Presupuesto Nacional que se le permita al organismo rematar inmuebles de deudores incumplidores sin necesidad de juicio previo, en el entendido de que los créditos deben cumplirse. Entrevistada por CRÓNICAS, Echevarría explicó la importancia de que se concrete esa iniciativa. Por otra parte, remarcó que a futuro el banco aspira a ampliar el nicho de mercado.
El menú En la cava de Panini’s, la jerarca degustó ñoquis de papas en salsa cuatro quesos, menú que acompañó con agua mineral. Más tarde, prefirió café.
Por Magdalena Raffo | @MaleRaffo
-¿Le preocupa el déficit habitacional del país?
-El tema habitacional me interesa mucho, es un asunto social no solo de los grupos más necesitados, sino de todo el mundo; las clases medias también tienen un problema muy importante en ese sentido y por eso es fundamental estar dentro del Plan Nacional de Vivienda establecido por el Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial (MVOT).
En el caso del BHU, lo que hacemos es dar créditos que tienen que devolverse, porque nos financiamos con ahorro público, así que nuestra contribución al tema habitacional es por medio del crédito.
Este es un banco comercial que se fue adaptando a su nuevo rol desde 2003 hasta 2008, y finalmente se dividieron las aguas con la Agencia Nacional de Vivienda (ANV). Allí quedaron los fideicomisos y nosotros nos quedamos solo con la parte de créditos.
-Pero ¿hoy el banco tiene alguna herramienta destinada a las familias más vulnerables?
-En 2008 quedó una cartera más sana dentro del BHU, pero a lo largo del tiempo la gente tiene distintas vicisitudes, entonces el banco tiene un grupo de gente especializada en atender aquellas situaciones individuales en las que se solicita una recomposición de la deuda.
-¿Esos casos aumentaron durante la pandemia? ¿Cómo fue el impacto sobre la recaudación del banco?
-En el momento de la pandemia, y previo a que yo asumiera, se estableció un sistema para todos los créditos por el cual en marzo y abril se dividió la cuota en dos. De esa forma, el 50% se envió al final del período de pago sin intereses, o sea que toda la gente pagó 50% de la cuota, salvo aquellos que quisieron pagarla entera.
En los dos meses siguientes, mayo y junio, ya había menos incertidumbre, que es lo peor. Es decir, tú podés tener unos pesitos para pagar la cuota, pero si no sabés lo que te va a pasar mañana, preferís quedártelos. Como ya había un horizonte de mayor seguridad porque se sabía que no iba a haber una restricción total como en Argentina, la gente estaba mejor situada. Ahí tomamos la determinación de bajar solo el 25% de la cuota y enviarlo al final del proceso de pago y que la gente pagara el 75% –otra vez, si alguien quería pagar el 100%, se podía-.
Lo bueno de eso fue que hoy, que estamos finalizando octubre, ya vemos los efectos de esas medidas. De 2008 en adelante ha ido bajando la morosidad y en los últimos tiempos está rondando el 1,6%. Eso se ha mantenido después de comenzada la pandemia, entonces, es evidente que las medidas tomadas dieron su fruto y la gente ha podido hacer frente de esa manera al crédito.
-¿Hubo un efecto en la demanda de créditos o de nuevas cuentas de ahorro a raíz de la pandemia?
-Hubo un impacto los primeros dos o tres meses, sobre todo en marzo y abril hubo un enlentecimiento importante, pero ya después hubo un pico de alza de nuevo que fue el momento en que la gente empezó a estar tranquila, y ya estamos casi a nivel normal.
-El proyecto de Presupuesto Nacional posibilita al BHU a rematar inmuebles de deudores incumplidores sin necesidad de juicio previo. ¿A qué se debe este cambio?
-El negocio del BHU es dar crédito, no es ejecutar. A nosotros nos sirve que la plata esté colocada y que eso dé una renta para dar nuevos créditos o pagarles a quienes tomaron las obligaciones emitidas por el BHU. Por lo tanto, se tiene una conducta muy a favor del cumplimiento y no de la ejecución.
Hay gente que no paga y que se cree que porque son fondos públicos no tiene que pagar, egoístamente, porque si no lo hace, hay otros que no pueden tomar el crédito. Esto no es una donación ni debe serlo.
Por su Carta Orgánica, el BHU tiene la posibilidad de ejecutar extrajudicialmente los créditos anteriores a 2007. Hay una ley de 2007 que cambió eso, pero solo para el futuro y no para lo anterior, creando una gran injusticia.
Cuando tú tenés un crédito garantizado con hipoteca y tenés un problema, o lo vas a hablar al banco para ver si te pueden renegociar el crédito, o no vas a pagar, por la razón que sea. Si seguís sin pagar, se te intima y se procede a una ejecución judicial.
-¿Cómo es ese proceso actualmente?
-Hoy está previsto un remate judicial con una base del 75% del valor del inmueble. Si nadie lo compra, va a un segundo remate. Imaginate el tiempo que pasa, la gente ya no cuida el inmueble y hay todo tipo de intervenciones para suspender ese remate. Entonces, cuando se llega a esa segunda instancia se baja la base y el BHU puede adquirir el inmueble.
-¿Y qué es lo que se busca con la modificación?
-Lo que nosotros queremos con la modificación que proponemos en el proyecto de Presupuesto es unificar, como era antes de 2007, o sea, que las garantías de todos los incumplidores contumaces puedan ser ejecutadas extrajudicialmente. Esto quiere decir que la persona va a ser intimada luego de 90 días de atraso sin haber concurrido al BHU a solicitar un arreglo. Si continúa sin pagar, se procede a una ejecución extrajudicial.
Hay que tomar en cuenta que la decisión de ejecutar luego de la intimación es una resolución administrativa que tiene la posibilidad de ser impugnada ante el Tribunal de lo Contencioso Administrativo (TCA). Significa que tiene un contralor jurisdiccional, no es cierto que no lo tenga.
Entonces, supongamos que lo impugnan ante el TCA, este mantiene la resolución y se hace la ejecución, pero incluso después de eso, tú no podés ir y agarrar a las personas y sacarlas manu militari. Ahí hay una nueva intervención judicial que revé lo elaborado, ve que sea justo y pide que se retiren las personas, como en cualquier desalojo.
-¿Cuáles son los aspectos que tuvieron en cuenta al enviar esta propuesta?
-Primero, que los créditos deben pagarse, en beneficio de quienes no los tienen. Segundo, un valor de justicia: todos aquellos créditos dados antes del 2007 tienen la posibilidad de ser ejecutados extrajudicialmente, por lo tanto, debiera ser uniforme. Tercero, el derecho del “ejecutado” siempre está protegido, porque puede impugnar la resolución del BHU ante el TCA o incluso ante el juez que le pide el desalojo de la finca.
-La propuesta fue criticada, justamente, en el entendido de que la persona no iba a poder defenderse ante un juez.
-Sí, pero se mantiene el sistema anterior, que incluso está establecido por ley. Además, ese procedimiento está vigente en la normativa para los fideicomisos en garantía, para la ANV, para la prenda sin desplazamiento. No es un invento, está admitido legalmente y la Suprema Corte de Justicia ha recibido varias impugnaciones por inconstitucionalidad de ese proceso y todas las veces estableció la constitucionalidad del mismo.
-¿El BHU hoy está en competencia con el sector privado?
-El BHU está en competencia solo en lo que hace al crédito hipotecario, porque lo único que puede hacer es otorgar créditos con garantía hipotecaria. Sí podés abrir cuentas por garantías de alquileres o cuentas de ahorro, pero ese es nuestro pequeño rubro.
A veces me preguntan qué porción del mercado tenemos, pero lo importante es que el mercado se amplíe, no discutir entre nosotros. Es fantástico que los bancos privados aumenten la posibilidad de dar créditos para vivienda, y nosotros tenemos que buscar el nicho al cual no llegan ellos.
-¿Cuál es ese nicho?
-El Interior es un lugar poco atendido y estamos tratando de llegar allí. Hoy tenemos unas pocas sucursales y un vínculo con la ANV que nos hace un primer contacto, pero estamos intentando hacer otros acuerdos para llegar más a todos lados en el Interior, que creo que va a ser de gran impacto.
-¿Eso cómo se haría?
-No lo puedo decir porque todavía no lo tengo confirmado y estamos en tratativas con distintas instituciones.
-Más allá del contexto actual, ¿se planteó objetivos a largo plazo?
-En este momento el banco está sólido, tiene la capacidad de otorgar más créditos, entonces, como decía, nos hemos propuesto ampliar el nicho de mercado al cual nos podemos dirigir.
Tenemos restricciones impuestas por la realidad: ya no se puede tomar gente ni tener gastos de publicidad, por lo tanto, estamos un poquito restringidos en términos de dar a conocer las cosas. Debemos hacer el mayor esfuerzo en el área comercial en Montevideo a través de los medios que nos puedan recibir, y en el Interior a través de otras organizaciones que nos permitan llegar a los lugares más aislados.
-El movimiento de los deudores de UR reclama una solución a su situación alegando que, a pesar de haber pagado por muchos años, deben seguir haciéndolo con importantes montos. ¿Es posible atender su solicitud?
-A partir de 2008, ya no se dan créditos en UR. Estos se ajustan por Índice Medio de Salarios (IMS), por lo cual es uno de los ajustes más accesibles a cualquiera, porque va acorde a la evolución de ese indicador.
Nosotros tenemos una cartera de 30.000 clientes, de los cuales unos 7.000 son deudores en UR que quedan de los viejos créditos. Solo 300 están haciendo este lobby para conseguir que se les cambie la unidad monetaria. Hace dos años el BHU resolvió que los deudores de UR podían cambiarse a Unidades Indexadas (UI), y se cambiaron nueve.
-¿Eso demostró que no les sirve cambiarse?
-Exactamente. El dólar evoluciona de una manera, la UR de otra, la UI, que está ajustada por el Índice de Precios al Consumo (IPC), de otra. Cuando tú tomás créditos de 20-25 años, cada una de esas unidades monetarias se va ajustando en el largo plazo, a veces sube, a veces baja. Lo que no podés pretender es que por un período te ajusten en UR, por otro en UI y por otro en dólares.
Cuando hacés un contrato lo tomás en una unidad monetaria y sabés que si lo calculás en el largo plazo, eso no genera grandes movimientos respecto de las demás unidades.
Esta gente presentó escritos en el BHU y se contestó uno por uno, porque cada crédito tiene sus propias características, es hecho a medida. Cuando tú lo contratás, sabés que lo vas a tener que cumplir de aquí hasta el final, y si tenés un problema individual, el banco tiene un montón de gente que te va a querer ayudar.
Ellos se dan cuenta de que ahora el IPC va a subir más que el IMS y no les conviene. ¿Cuál es la solución? La que tenemos todos cuando solicitamos un crédito: pagar o solicitar individualmente una restructuración.
-¿Ellos quieren que se les haga una quita?
-Claro. Todos están pagando y quieren que se les devuelva o que se les impute lo que falta, que es lo mismo.
-Consultada por este tema, la ministra de Vivienda, Irene Moreira, dijo a CRÓNICAS: “Yo mantuve una reunión con el grupo ‘Rehenes de la UR’. Es comprensible lo que ellos manifiestan, de que después de muchos años de estar pagando su cuota, todavía no han obtenido la titularidad. Ese es uno de los temas que tenemos en carpeta para estudiar, para tratar de buscar una solución que sea justa para todos”. ¿Qué opinión le merece?
-No voy a comentar lo que diga la ministra, por supuesto, no me corresponde. Lo que sí te digo es que cualquier persona que pide un préstamo sabe que tiene intereses. Si tú tuvieras la plata en la mano, irías y comprarías el inmueble, pero el uso del dinero tiene un costo, que son los intereses, y si los tenés a lo largo de 25 años, es evidente que pagás más del capital; eso lo entiende cualquier niño.
-¿Está mal planteada la situación de que ellos son “rehenes” de la UR?
-Sí, con ese razonamiento son todos rehenes de los créditos que tomen. Además, todo lo que ellos no devuelvan, afecta a otros que quieran tener un crédito sano. Estos hacen flor de lobby y se hacen las víctimas, pero resulta que más víctima es el que nunca tuvo acceso al crédito, porque eso hace que sea más costoso el dinero ya que si la gente no lo devuelve, el riesgo es mayor y las tasas son mayores. Los créditos se deben cumplir. Si no podés por un problema, tenés que comparecer al banco y explicarlo.
-¿Quién puede acceder a un crédito del BHU?
-Cualquiera que tenga ingresos fijos o variables.
-¿Cuáles son las ventajas de ser ahorrista del banco?
-Muy pocas. Antes, si tú no eras ahorrista, no podías tener un crédito en el banco. Hoy eso no es así; podés acceder a un crédito sin serlo. Si sos ahorrista por dos años, eso demuestra que tenés capacidad de ahorro e influye mínimamente en la tasa de interés, pero no es determinante.
-¿Qué porcentaje presta el BHU?
-Nosotros prestamos hasta el 80% del valor del inmueble y el MVOT puede aportar una garantía adicional, con lo cual la posibilidad de tener una vivienda es mayor. También puede haber un tercero que te aporte una garantía, que no tiene por qué ser otro inmueble, pudiendo llegar hasta el 95% –un poquito de plata al principio es importante que tengas como para que demuestres que tenés una mínima capacidad de ahorro-.
Además, damos crédito no solo para comprar vivienda pronta, sino también para refacciones y construcciones.
El BHU te permite, luego de dos años de haber solicitado el crédito, pagar mayor cantidad de lo que está previsto en el sistema de pagos, o incluso cancelar el crédito sin tener una penalidad.
Con Sartori “contribuimos de forma importante a que el PN tuviera el resultado que tuvo”
-¿Cómo evalúa la gestión del gobierno?
-El gobierno enfrenta una crisis que no esperábamos, insólita, y el país estaba en una situación que venía empeorando, con un déficit importante, con una cantidad de trabajadores no formales. La restricción que nos impone la realidad no es fácil porque los ingresos del Estado se ven menguados y estamos haciendo un esfuerzo en todos lados.
Las medidas que se están tomando son adecuadas. Nadie conoce bien cómo va a ser el futuro, entonces estoy de acuerdo con que se vaya resolviendo a medida que las cosas van pasando y que no haya un cierre total que destruya la economía.
Yo voté al gobierno y soy blanca, pero deseo que le vaya bien al país. Hay poca esperanza de que esto se acabe pronto. Todos pensamos que en verano todo iba a ser distinto y no va a ser así, aparecen brotes… Ojalá se pudiera abrir la economía y dejar que la libertad de trabajo sea más fuerte e impulsora de un crecimiento.
El Estado apoyó los seguros de paro, que cuestan mucha plata, y ¿de dónde la va a sacar si la economía no crece? Entonces cae en mayor endeudamiento. El país está en un momento muy difícil.
-¿Usted sigue en el grupo de Sartori?
-Sí. Yo sigo en el partido. Sartori hizo una gran campaña y obtuvo muchos votos; eso se vio reflejado en que le fueron otorgados varios cargos.
-¿Le ve proyección a futuro?
-Está actuando bien en el Parlamento. El futuro dirá. En política todo es muy rápido, entonces puedo mirar para atrás, pero no para adelante. Sí estoy contenta con lo que se logró: 92.000 votos en muy corto tiempo. Contribuimos de forma importante a que el Partido Nacional tuviera el resultado que tuvo, así que fue un buen trabajo.
