Por Daniel Olesker (*) | @DanielOlesker
El contexto de la LUC
En este gobierno la vivienda no ha sido definida como una prioridad. Basta ver las dotaciones presupuestales que se le ha asignado.
La Rendición de Cuentas del año 2020 nos dice que la inversión en vivienda del Fondo Nacional de Vivienda fue del orden de $ 8.500 millones, lo que significó casi $ 3.000 millones menos que en 2019. Si bien la Rendición de Cuentas de 2021 aún no está presentada, los datos del Ministerio de Economía de cierre del año muestran una nueva reducción de esta inversión.
Eso se traduce en menos viviendas nuevas, en menos viviendas iniciadas, en menos apoyos a mejora del hábitat en sus diversas formas.
Esta inversión ha sido parte de un ajuste fiscal que ha tenido su centro en la reducción de salarios, pasividades, gasto social e inversión pública.
Las falsas afirmaciones de la campaña del No
Antes de empezar el análisis del articulado de arrendamientos sin garantía quiero decir que, tal como lo han sostenido los principales académicos estudiosos de las normas legales sobre vivienda, no es verdad que se crea un régimen que posibilita el arrendamiento sin garantía. Es falso. El arrendamiento sin garantías ya existe y, de hecho, según la encuesta de hogares, hay 70.000 ciudadanos que arriendan sin garantía, en su mayoría de los deciles más bajos de ingresos.
El texto de la LUC
La LUC, que, como dije, no crea el régimen de alquileres sin garantía, crea, valga la paradoja de las palabras, un régimen de garantías al propietario, dejando en muy precaria situación al que arrienda. ¿Por qué?
Primero: La lógica de la ley
El contrato que establece la LUC determina que las partes fijan libremente plazos, precio, moneda, sistema de actualización y la forma de reajuste, elementos que en su mayoría eran regulados por el Estado. Aquí el Estado no interviene, se retira de la regulación y lo deja librado a las partes. En el caso de los plazos, la ley fija el plazo máximo de 15 años, pero no el mínimo, lo que permite alquileres de poco tiempo y expone por ello a una gran inestabilidad a las familias.
Aquí sucede igual que en la “libertad” financiera cuando se dice que es de común acuerdo entre patrón y trabajador elegir la forma de pago y es clara la diferencia de poder entre uno y otro. En este caso nos encontramos ante una libertad e igualdad puramente formales, porque hay una gran asimetría de poder de las partes.
Segundo: Los plazos de desalojo
Las normas vigentes sobre el plazo de desalojo son de un año en caso de vencimiento de contrato (Decreto-Ley 14.219) y con la LUC se pasa a un plazo de 30 días corridos, una gran diferencia que se suma al flexible tiempo de contrato y puede hacer perder la vivienda en plazos muy cortos, aun pagando al día el alquiler, con los daños que ello acarrea a las familias.
En el caso de no pago se cambia el plazo de desalojo de 20 días con el Decreto-Ley 14.219 a seis días hábiles con la LUC.
Tercero: Otros aspectos del contrato
Se le quita el requisito del Decreto-Ley 14.219 de acreditar la propiedad del bien o de estar al día con los tributos nacionales o departamentales para poder promover el desalojo.
El arrendador puede poner como argumento que quien alquiló no hizo arreglos, pero otra vez las paradojas del poder: el que alquila no puede usar eso como causa para no ser desalojado.
Finalmente, es necesario establecer que cambia los requisitos para clausurar el desalojo. En el Decreto-Ley 14.219, el arrendatario tenía que depositar el monto completo de la deuda más un 40%. En cambio, en la LUC el inquilino debe abonar el monto de la deuda más un 60%. Mora, si las hay.
Por eso queremos anular estos artículos.
(*) Senador del Frente Amplio.
