Klaus Mill von Metzen, presidente de la Agencia Nacional de Vivienda (ANV)
La ley de vivienda promovida, que no ha estado exenta de polémicas, sufrió algunas modificaciones con el objetivo de llegar a más destinatarios. Sin embargo, los emprendimientos en esa órbita siguen sin expandirse a lugares con carencias habitacionales. “En el llamado que cerramos la semana pasada de 40 viviendas, teníamos más de 3.000 familias anotadas”, ejemplificó el presidente de ANV entrevistado por CRÓNICAS. Además, explicó que las demoras en la construcción de un edificio en madera que está dentro de sus cometidos se deben a diferencias con el Ministerio de Vivienda (MVOT).
Menú En el restorán Plantado del hotel Hyatt Centric, el jerarca degustó trucha arcoíris, puré de zanahoria glaseada y ensalada tibia de cous cous y vegetales, que acompañó con limonada de menta y jengibre. De postre, optó por ensalada de frutas y café descafeinado.
Por Magdalena Raffo | @MaleRaffo
-¿Qué balance hace de lo que ha sido su gestión en lo que va del período?
-El balance es muy bueno. Ingresamos a la agencia en plena pandemia y el escenario de pronto quedó más acotado en cuanto a lo que se podía realizar, sin embargo, el desafío en ese momento era evitar que las familias quedaran sin vivienda, darle continuidad al proceso de los pagos, y lo que se hizo rápidamente fue revisar los reglamentos y fue una instancia muy importante en lo que refiere a la parte crediticia. Flexibilizamos esos reglamentos, dimos facilidades para pagos, hicimos quitas en algunos casos, y eso implicó que la morosidad fuera controlada con estas acciones. Eso fue un buen indicador de que las familias podían hacer frente a las cuotas.
Paralelo a eso, tuvimos una cantidad de notas de los deudores en UR solicitando una atención a ese tema. En los períodos anteriores ya habían golpeado distintos despachos sin mucha respuesta, llegaron a nosotros y lo transmitimos al Ministerio de Economía (MEF) y también al senador (de Cabildo Abierto) Raúl Lozano, que integraba la Comisión de Vivienda de la Cámara de Senadores y llevó adelante lo que hoy es la ley de deudores en UR, donde la ANV es la columna vertebral.
-¿En qué etapa están actualmente en ese tema?
-Hoy estamos en la etapa de constituir el fideicomiso, que va a transportar los créditos del Banco Hipotecario (BHU) hacia la ANV. Ya se tiene la experiencia de eso. Se está armando con todos los detalles que implica la ley. Estamos en reuniones constantes acerca de cómo instrumentarlo, porque de aquí al 20 de mayo tiene que quedar constituida la firma del contrato del fideicomiso y se está trabajando muy fuertemente ahí. Es uno de los grandes temas, de los más debatidos a nivel nacional.
-En 2021 iniciaron el llamado a la construcción de más de 1.100 viviendas en un predio abandonado por Giannattasio. ¿Qué avances han tenido?
-Tuvimos casi un año de negociaciones muy intensas respecto a este proyecto y hoy está ingresando en el MVOT para poder ver qué parte de estas viviendas van destinadas hacia el programa Entre Todos-Sueños en Obra y qué parte a vivienda promovida. Como es un proyecto privado, la ANV vendió el terreno, pero facilitó la instancia de generar mejores condiciones para la construcción. Se logró armar el esqueleto sobre el cual se presentó el consorcio que hoy está ultimando los detalles para que podamos firmar el contrato de inicio de obra. Rescatar ese lugar que estaba abandonado desde hace 20 años le hace muy bien a la zona. Esas son las cosas a las que apostamos.
La ANV administra complejos habitacionales que vienen del BHU y que forman parte del fideicomiso, entonces, como se administran los créditos, muchas veces se recuperan viviendas de algunos créditos que tienen algún problema jurídico, notarial, no necesariamente es porque se desaloja una familia, sino que hubo algún problema con el crédito y la vivienda está vacía hace mucho tiempo, entonces, eso se recupera y se comercializa.
-¿Cuántas viviendas se comercializaron el año pasado?
-Más de 400 viviendas. En esos casos, se recuperan, se comercializan y previamente se arreglan a nuevo y se entregan a las familias. Muchas están afectadas por diversos problemas en los bienes comunes, y la agencia coparticipa en la comisión o en el complejo. Por eso fortalecimos esas comisiones administradoras para que tengan un respaldo de dinero para recuperar los espacios comunes de los complejos, a través del Programa Andamios —hoy trabaja en un cuarto complejo—. Además, recuperamos el parque construido desde hace más de 40 años. Muchos de esos edificios que alguna vez fueron parte del cinturón de la ciudad no tienen mantenimiento porque las comisiones no están organizadas para poder afrontarlo. Este es otro de los grandes desarrollos que lleva adelante la ANV.
-La ley de vivienda promovida ha generado polémicas en el sentido de que movilizó el mercado inmobiliario, pero quizás por sus costos no es lo accesible que se esperaba. ¿Cómo lo ven desde la ANV?
-La agencia tiene la oficina del inversor en donde ingresan los proyectos que serán promovidos, los estudia y los analiza. Finalmente hay una resolución ministerial que es la que los promueve. Al quitar el tope de venta por parte del MVOT, eso permitió que los inversores arriesgaran más su capital para este tipo de emprendimientos. Además, al poder generar viviendas de un dormitorio y monoambientes, eso motivó mucho más la construcción. Por lo tanto, desde la pandemia se empezó año tras año con récords y no hubo ningún año donde el ingreso de proyectos fuera menor al año anterior.
-¿Qué cifras puede adelantar?
El año pasado culminó con más de 200 proyectos ingresados, un número muy grande. Este año, a fines de marzo, llevábamos 45 proyectos ingresados, por lo cual nos encaminamos a un récord nuevamente. Hoy hay más de 10.000 viviendas en construcción en todo el país. Acerca de la polémica que existe sobre si es vivienda de alquiler o para comercio, no lo podemos determinar, porque los datos que salen de InfoCasas no tienen una base sólida para justificar que eso sea así, para llegar a eso hay que hacer un estudio mucho más profundo y no sé si es posible realizarlo con los datos que se tienen hoy sobre la mesa.
-¿La vivienda está llegando a la velocidad que debería?
-Más allá de que se hayan liberado topes de precios y otros beneficios, los emprendimientos de vivienda promovida se siguen dando en Montevideo, Canelones, Maldonado, Colonia. Crecen algunas ciudades del interior, pero siguen sin llegar a otros lugares donde se necesitan viviendas. Para tener una idea, en el llamado que cerramos la semana pasada de 40 viviendas, teníamos más de 3.000 familias anotadas. Entonces, la vivienda no está llegando con la velocidad que debería. El MVOT en este período de gobierno apuntó a tener más viviendas, entonces, con la misma columna vertebral de la vivienda promovida se generó un programa para aquellas familias con ingresos, pero que no pueden ahorrar como para pagar una seña para comprar una vivienda. Además, están topeadas en US$ 100.000 —en el caso de dos dormitorios— y financiadas a 25 años. Y si la familia no llega a tener el 30% de entrega inicial, puede recurrir a un fondo de garantía que administra la ANV, que le aumenta el crédito financiable hasta el 95%. Y si aun así no llegara, puede obtener un subsidio de hasta un 30%. Este programa se trabaja en conjunto con el MVOT.
-¿Cómo ha sido el desarrollo hasta el momento de la madera como material de construcción, una apuesta del gobierno desde sus comienzos?
-El programa de gobierno definió trabajar en la construcción en madera y se recorrieron diversos pasos. Mevir ya viene construyendo hace tres años con mucho éxito y a la ANV se le encargó la construcción de un edificio de madera en altura. La agencia hizo un llamado internacional, hubo cinco oferentes de los cuales tres siguieron en camino y se eligió uno el año pasado. Es un sistema de construcción de madera maciza. El edificio tendrá siete pisos de altura, la planta baja de hormigón armado y los seis niveles siguientes en madera. Hay alguna experiencia en Uruguay de edificios de tres pisos en esa madera. Quien ganó el proyecto es una empresa nacional de una planta de Tacuarembó que fabrica estos elementos, es madera maciza laminada. Esa empresa ya tiene experiencia en esto. Para este proyecto se contrató a un equipo de asesoría internacional, de Finlandia, de la Universidad Aalto, que acompañó en el proceso de visado del proyecto ejecutivo. Dijeron que el edificio estaba pronto para construirse, se hicieron algunas recomendaciones para mejoras y las observaciones más gruesas ya fueron resueltas por la empresa.
-¿Por qué no ha comenzado la construcción todavía?
-Estamos esperando que los técnicos del MVOT cierren el documento del CIR (Certificado de Ingreso al Registro) para que podamos firmar el contrato de construcción del edificio. Nosotros queríamos arrancar a construir en noviembre, pero este proceso se fue atrasando y todavía estamos esperando el intercambio entre la empresa y el MVOT. El edificio estará ubicado en Durazno. Tenemos algunos debates con los técnicos del MVOT porque el CIR exige determinada protección al fuego que nosotros entendemos que debe contemplar las normas internacionales que tienen un uso mixto entre protección pasiva —espesor de material— y protección activa —a través de rociadores—, entonces, tienen que confluir los dos sistemas para que no se excedan los costos de construcción, porque si lo hacemos muy caro puede fraguar en cualquier momento. Estamos en esas discusiones con los técnicos del MVOT que entienden una cosa y los técnicos de ANV que entienden otra, eso es lo que nos está demorando el inicio de la construcción. Entiendo que si aceptamos lo que dicen los técnicos del MVOT encarecemos un producto y lo convertimos en algo prácticamente inviable.
-¿Qué indica la experiencia internacional?
-La experiencia internacional siempre habla de un sistema mixto, pasivo más activo, eso le da la seguridad a este tipo de construcción en altura, que es muy distinto a las casas en madera que estamos acostumbrados a ver en Uruguay.
-¿Cuál es la expectativa con este sistema constructivo?
-Este tipo de construcción va a marcar un antes y un después. Se apunta a eso. Se le encargó por parte del MVOT a la agencia, que tiene el desafío de llevar adelante esto. Hay muchos que tienen miedo de insertarse en un nuevo sistema de construcción porque siempre está la posibilidad de que pase algo, pero, si pensás que si te subís a un auto tenés la posibilidad de tener un accidente en la esquina, nunca te vas a subir, esto es lo mismo, este camino hay que recorrerlo. Además, este es un piloto que va a estar monitoreado en fase de obra, pero también luego de la misma, el mantenimiento lo va a seguir la agencia.
-¿Los costos del metro cuadrado son más accesibles en madera?
-El metro cuadrado que se va a construir en este edificio sale exactamente lo mismo que el de una obra tradicional, capaz que un poco menos, con la gran ventaja de que en uno tradicional demorás 16 meses y en este 10. Cabe destacar también la eficiencia en la reducción de la huella de carbono. El confort energético de una vivienda en madera es mucho más alto porque la propia madera es aislante, y para la salud es mejor. Todo eso pesa después de pasar raya, más allá de que el valor, por lo que se prevé, sería el mismo.
Apuesto a que en breve estemos empezando a construir este edificio, sobre todo teniendo en cuenta la racionalidad de los elementos, que es algo que está en debate entre los técnicos de una institución y de otra.
