La compraventa de un bien inmueble en Uruguay consta de una serie de etapas -luego de que el comprador eligió de acuerdo a sus preferencias y necesidades el bien inmueble a adquirir- que es necesario cumplir de forma ordenada y correcta a los efectos de poder brindar al comprador la mayor certeza y seguridad jurídica del bien que ingresará a su patrimonio luego de celebrada la compraventa definitiva. Atento a esto, a continuación, se detallan las mismas de forma resumida y en términos generales.
Por Esc. Valeria Céspedes Hastoy (*)
Otorgamiento de un boleto de reserva
Todo proyecto de compraventa de un bien inmueble debe idealmente comenzar conel otorgamiento de un boleto de reserva que estipula las condiciones de oferta del inmueble de interés y las partes involucradas. Este documento no es de carácter obligatorio, pero es de suma importancia, dado que tiene como cometido asegurar y preservar el derecho, tanto de la futura parte compradora como de la futura parte vendedora, a que no se vea frustrado en un corto plazo el negocio del bien inmueble del cual se encuentran interesados, salvo cualquier eventualidad que a criterio de los profesionales intervinientes de cada parte justifique el desistimiento del negocio. Si bien depende de cada situación, generalmente el presente documento también se utiliza para dar un monto de dinero a los efectos de “seña” en caso de que una de las partes incumpla lo prometido, y además que la parte vendedora deposite y entregue en dicho acto al escribano designado toda la documentación del inmueble.
Estudio de los antecedentes dominiales del bien (legajo de títulos)
Una vez otorgado el boleto de reserva, el escribano interviniente (el cual deberá ser designado por el comprador) deberá comenzar a estudiar todos los títulos antecedentes del bien por los últimos 30 años. Actualmente, con las modificaciones de la Ley de Urgente Consideración, el estudio de títulos se reduce a 20 años por el plazo de prescripción, pero igualmente hay circunstancias que siguen por el plazo mayor, por lo que siempre es conveniente el estudio del plazo mayor a efectos de brindar mayor seguridad jurídica al comprador.
En esta etapa, el escribano también deberá controlar la situación catastral del bien, esto es, el plano inscripto vigente y el cumplimiento de la caracterización urbana vigente del inmueble.
Obtención de los certificados registrales y fiscales
Habiendo sido estudiados todos los antecedentes dominiales del bien y siendo correctos a los efectos notariales y legales, se procede a realizar la solicitud de los siguientes certificados:
Certificados registrales: Se solicitan ante los registros correspondientes por el bien inmueble y la totalidad de titulares dentro del plazo estudiado a efectos de acreditar la inexistencia de gravámenes, interdicciones o actos inscriptos, que a criterio del profesional designado perjudiquen a la parte compradora en su adquisición.
Certificados fiscales: En caso de que la parte vendedora sea contribuyente de BPS, se deberá solicitar certificado especial de dicho organismo a los efectos de la compraventa del bien; y en caso de ser contribuyente de IRAE/Imeba se deberá solicitar además el certificado único departamental en la intendencia correspondiente.
Certificados varios: A los efectos de acreditar que el bien se encuentre al día en el pago de los distintos tributos y/o servicios a los que se encuentra relacionado, se deben solicitar los certificados en los organismos correspondientes.
Solicitud de reserva de prioridad en el registro
En el entendido de que no se formularán inconvenientes o, en caso de haber surgido, lograron ser subsanados en tiempo y forma por el profesional interviniente, se debe inscribir ante el Registro de la Propiedad Sección Inmobiliaria correspondiente, esto es, el Registro de Propiedad Sección Inmobiliaria del departamento donde se encuentra ubicado el bien inmueble, una reserva de prioridad por el negocio de compraventa. Dicha reserva permite que por un plazo de 30 días corridos desde la inscripción se resguarde la prioridad del comprador ante cualquier inscripción posterior, ya sean otros negocios jurídicos como también cualquier tipo de gravamen sobre el bien.
Otorgamiento del documento de compra-venta
Acreditada la situación legal y contributiva del bien, se procede a concretar un día para la firma de la compraventa, la cual por imperio legal deberá otorgarse mediante escritura pública y mediante la cual se entrega la propiedad y posesión del bien. En este acto el escribano interviniente deberá tener ampliados/actualizados los certificados registrales para dicho día y además retener de los sujetos intervinientes el monto correspondiente al Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales y el Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (en caso de corresponder), quien en calidad de agente de retención tendrá un plazo de 15 días corridos para efectuar el pago de los mismos.
Inscripción de primera copia/primer testimonio de documento de compraventa en el registro correspondiente
Una vez otorgada y autorizada la compraventa por las partes y el escribano, este último deberá expedir de su matriz original una primera copia la cual será expedida a favor de la parte compradora. Dicho documento, con las formalidades exigidas por la ley y luego de haber sido abonados los impuestos mencionados en el ítem anterior, debe ser inscripto a la brevedad y dentro del plazo vigente de la reserva de prioridad en el Registro de la Propiedad Sección Inmobiliaria correspondiente, a los efectos de registrar el cambio en la propiedad del bien.
Transferencia municipal del titular del bien
Una vez inscripta la compraventa y calificada de forma definitiva por el registro, se deberá comunicar (presentando toda la documentación solicitada por el organismo) el cambio de titular a la intendencia municipal a la cual pertenece el bien inmueble, a los efectos de actualizar el nuevo contribuyente del tributo de Contribución Inmobiliaria por dicho bien.
(*) Integrante del Equipo Legal y Notarial de Galante & Martins
