El tema que nos convoca en esta oportunidad es referente a los arrendamientos inmuebles con destino de industria y comercio, siendo una cuestión siempre presente y cada vez más en una sociedad en donde está en auge el emprendedurismo.
Por: Dr. MathíasTabárez (*)
Consideraciones preliminares
Hoy en día es muy común que de lo que parecía ser un simple encuentro entre amigos, se forme la idea de montar un emprendimiento de distintos rubros. Al comenzar el emprendimiento es normal que surjan diversas dudas relativas a todos los aspectos que pueden devenir en el transcurso de esa actividad comercial.
Si bien por lo general esos emprendimientos comienzan en el domicilio particular de alguno de sus partícipes, con su crecimiento y desarrollo es muy común que se llegue al punto de que la actividad deba trasladarse a un local comercial, siendo necesario en la gran mayoría de los casos, arrendar un inmueble a tales efectos.
En tal sentido, lo que nos proponemos es establecer una pequeña guía para esos emprendedores que se enfrentan frente a la necesidad de alquilar.
Diferencia de regímenes
A la hora de enfrentarnos a un alquiler, tanto sea para una casa, o industria y comercio, como es el tema que nos avoca en esta oportunidad, podemos tener dos regímenes aplicables: el Decreto Ley 14.219 (también llamado régimen estatutario) o el Código Civil (también llamado libre contratación).
La distinción está dada por la fecha del Permiso de Construcción de la finca. Si este es anterior al 2 de junio de 1968, el régimen aplicable será el del Decreto Ley 14.219, mientras que, si es posterior a esa fecha, el régimen aplicable será el de libre contratación.
Es muy importante saber frente a qué régimen nos encontramos, puesto que hay diferencias sustanciales en varios aspectos, los cuales detallamos a continuación.
Precio
Si aplicamos el régimen estatutario, se dispone que el precio del arriendo debe ser pagado en moneda nacional, no siendo posible hacerlo de otra manera. Por su parte, en el régimen de libre contratación, el pago puede ser tanto en moneda nacional como extranjera, siendo muy común que se pague en dólares estadounidenses.
En este caso es normal que se fije un valor en el contrato para esa moneda extranjera, el cual será el que regirá para el pago del alquiler, quedando de esa manera tanto propietario como inquilino al abrigo de las posibles oscilaciones que pudiera tener esa moneda extranjera.
Reajuste
En el régimen estatutario el reajuste dispuesto es de forma cuatrimestral, pudiendo ser por la Unidad de Reajuste de Alquileres (URA), Unidad Reajustable (UR) o el Índice de Precios al Consumo (IPC). En contrapartida, en el caso de la libre contratación se puede acordar libremente entre las partes la forma de reajuste, por lo que es perfectamente posible que no se pacte el mismo, y en tal caso, no operará ningún tipo de reajuste.
En este caso el precio debe ser pagado necesariamente en moneda nacional, y puede pactarse un reajuste anual fraccionado cuatrimestral, por la URA, UR o IPC.
Plazo
En el régimen estatutario se establecen determinados plazos mínimos, por lo que, en caso de pactarse un plazo menor, este beneficiará al inquilino. Es decir, ese contrato vencerá su plazo al momento que se cumpla el mínimo legal. En el caso de los arrendamientos comerciales el plazo mínimo establecido por el Decreto Ley es de cinco años. Por su parte, si aplicamos el régimen de libre contratación, el plazo es libre, por lo que puede ser acordado enteramente por las partes. Sin perjuicio de ello, es muy habitual en la práctica comercial que se pacte un plazo de cinco años al igual que en el régimen estatutario.
Desalojo de buen pagador (también llamado vencimiento de plazo)
Antes de hablar de plazos de desalojo, debemos hacer una breve referencia a cuándo puede darse la situación de que un buen pagador sea desalojado. Esto ocurrirá cuando al vencimiento del plazo del contrato, siempre habiendo cumplido el inquilino con el pago del arriendo y sus expensas conexas, el propietario pretenda recuperar la finca. El inquilino no tiene porqué entregar voluntariamente la finca, por lo que el propietario deberá formular una pretensión de desalojo ante el Poder Judicial.
En el caso del régimen estatutario, el plazo del desalojo que dispondrá el Poder Judicial, al amparo de la normativa, será de un año. Por su parte, en el régimen de libre contratación tenemos diferencias vinculadas al momento de presentación de esa pretensión de desalojo. Si la demanda de desalojo espresentada dentro de los 30 días posteriores al vencimiento del contrato, el plazo del desalojo será de seis meses; en el caso de que el desalojo se plantee en forma posterior a los 30 días del vencimiento del contrato, el plazo para el desalojo será de un año.
Desalojo por mal pagador
En esta situación, y para ambos regímenes, es necesario que previo a formular su demanda, el arrendador intime el pago, lo que se conoce como “hacer caer en mora” al inquilino. En ninguno de los casos se puede pactar la mora automática, por lo que es necesario intimar el pago judicialmente, con plazo de 10 días hábiles. Y, para intimar, se debe esperar que haya un atraso en el pago no menor a 10 días corridos.
Cesión legal del arriendo
En el caso de arrendamiento con destino de comercio, durante los dos primeros años no es posible ceder el mismo, salvo que el arrendador lo autorice expresamente en el contrato.
A su vez, para que opere esa cesión legal del arriendo comercial, deben darse los siguientes requisitos:
- Que la cesión se realice simultáneamente con la enajenación del establecimiento comercial
- Que exista plazo contractual vigente
- El arrendatario debe tener una antigüedad en la finca de dos años
- Deben mantenerse las garantías o sustituirse
- Que se mantenga el giro del establecimiento
¿La LUC modifica en algún aspecto este régimen?
La Ley 19.889 (LUC) crea un régimen paralelo de alquileres sin derogar ningún tipo de reglamentación, pero dentro de los requisitos exigidos para que pueda operar dicho sistema es que el destino del inmueble sea la casa, por lo que los arrendamientos para establecer un local comercial quedan por fuera de esta nueva regulación.
Conclusiones
A modo de breve conclusión, cabe decir que al momento de considerar arrendar un local para montar un emprendimiento comercial, siempre debe tenerse en cuenta el rubro del negocio y la zona donde se ubicará, por lo que es conveniente antes de firmar cualquier tipo de contrato, asesorarse previamente con profesionales escribanos e inmobiliarios que le asesorarán para lograr un negocio exitoso.
(*) Integrante del equipo legal de Galante &Martins.
