En nuestro Derecho nacional se define y se regula el contrato de arrendamientos en el artículo 1776 del Código Civil, detallando específicamente quiénes son las partes y sus obligaciones correspondientes. A continuación, se hará un análisis de cada una de las obligaciones atribuidas al arrendador y al arrendatario, en su calidad de tales.
Por Dr. Germán Moraes Punschke (*)
- Definición legal de contrato de arrendamiento
Sin perjuicio de no existir una definición única y consensuada tanto en doctrina como en jurisprudencia en relación al contrato de arrendamiento, nuestro legislador lo definió en el artículo 1776 del Código Civil expresando así:
“El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el uso o goce de una cosa, o a ejecutar una obra o a prestar un servicio y la otra a pagar por este uso, goce o servicio, un precio determinado.
El que recibe el precio es el arrendador y el que lo paga arrendatario.
El arrendamiento se perfecciona por el mutuo consentimiento de las partes”.
De dicho artículo se pueden sacar ciertas conclusiones preliminares. En primer lugar, estamos frente a un contrato, es decir que supone un acuerdo de voluntades de dos partes.
En segundo lugar, podemos ver que se detalla quiénes son esas partes, así es que tenemos por una parte el arrendador y por otra parte el arrendatario o inquilino.
Por último, dicho precepto establece las obligaciones correspondientes a cada una de las partes. Al arrendador le corresponderá “conceder el uso o goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio”. Lo que supone así distintas modalidades del contrato de arrendamiento, es decir, arrendamiento de cosas, de obra, o de servicios (en este artículo nos centraremos en el arrendamiento de cosas) y por parte del arrendatario establece como obligación principal el pago por el uso de esa cosa, servicio u obra.
- Obligaciones del arrendador
Las obligaciones del arrendador están definidas específicamente en el artículo 1796 del Código Civil las cuales son:
1- Entregar la cosa arrendada.
2- Obligación de mantener la cosa en estado de servir para el fin a que ha sido destinada.
3- Obligación de librar al arrendatario de toda turbación en el goce de la cosa arrendada.
En relación a la primera obligación mencionada, se debe analizar en consonancia con el artículo 1797 del Código Civil, donde se establece que además de la entrega efectiva de la cosa no se agota en sí misma, sino que se le establece que una condición para dicha entrega, “El arrendador debe entregar la cosa al arrendatario con los accesorios que dependen de ella al tiempo del contra en buen estado de reparaciones de toda clase, salvo si se conviniesen en que la entrega se verifique en el estado en que se halla la cosa…”.
En otras palabras, la primera obligación en relación al arrendador no solo es la entrega efectiva de la cosa arrendada, sino que también sus accesorios que dependan de la cosa y en buen estado de reparaciones, salvo estipulación en contrario. Así también se establece una presunción simple de dicho convenio cuando el objeto del contrato de arrendamiento recae sobre una cosa que se encuentra en estado ruinoso o cuando se entra en el goce sin exigir reparaciones en ella.
En cuanto a la segunda obligación, al ser el contrato de arrendamiento un contrato que no se agota en un solo acto, sino que es un contrato que se ejecuta a lo largo del tiempo, el arrendador está obligado a mantener la cosa en buen estado mientras el arrendatario se encuentre en el uso y goce de la cosa. En virtud de ello, la normativa le impone al arrendador todas las reparaciones necesarias para el correcto uso y goce por parte del arrendatario, a excepción de las locativas que serán a cargo de este último siempre y cuando no provengan de fuerza mayor, caso fortuito o mala calidad de la cosa arrendada. Las reparaciones locativas son aquellos arreglos menores, indispensables para el funcionamiento de la cosa arrendada, sin que ello implique una alteración en su infraestructura; por ejemplo, en caso de que la cosa arrendada fuere un inmueble sería el arreglo de una cisterna o arreglo de una llave de luz.
A su vez el artículo 1807 del Código Civil le confiere una acción de reembolso al arrendatario cuando él hubiere hecho una reparación no locativa, siempre y cuando no fuere por su propia culpa y que haya dado noticia al arrendador para que lo hiciere por su cuenta.
Por último, en relación a la tercera obligación principal a cargo del arrendador, es la obligación de librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa arrendada, y en caso de que si lo fuere, deberá ser indemnizado por daños y perjuicios ocasionados.
Se tiene que hacer la siguiente aclaración: el Código Civil en su artículo 1801 dispone que el arrendador no está obligado a garantizar de las turbaciones realizadas por terceros, siempre y cuando no refieran a la cosa arrendada. En otras palabras, cuando un tercero ajeno a la relación contractual (arrendador-arrendatario) turba el goce del inquilino, el arrendatario, en su calidad de tal, accionará contra este tercero por el daño que le ocasionó.
Sin embargo, cuando sea una afectación realizada por un tercero en relación a un derecho sobre la cosa arrendada (turbación de derecho), por ejemplo, una acción posesoria, el tercero deberá dirigir su acción al arrendador. En este caso, el arrendatario estará obligado a notificar al arrendador sin demoras, bajo apercibimiento de incurrir en daños y perjuicios.
- Obligaciones del arrendatario
En otro orden, en cuanto a las obligaciones principales del arrendatario nos debemos remitir al artículo 1811 del Código Civil que establece como obligaciones, en primer lugar, “usar la cosa según los términos o espíritu del contrato”, en segundo lugar, establece la conservación de la cosa arrendada de acuerdo a un “buen padre de familia”, y por último el pago del precio o renta.
En relación a la primera obligación del arrendatario, es decir, usar la cosa arrendada de acuerdo a lo pactado o el espíritu del contrato, supone que el arrendatario no podrá usar la cosa arrendada para un fin distinto al acordado previamente. Por ejemplo, si en el contrato se pactó que el destino de la cosa será para utilizarlo como vivienda, no podrá destinarlo para un uso de oficina o local comercial. Y en caso de que no sea respetado el fin pactado por el arrendatario, el arrendador tendrá acción para rescindir el contrato más la correspondiente indemnización por daños y perjuicios, o limitarse solo a pedir la indemnización pertinente subsistiendo el vínculo contractual.
Para el caso de que no se haya pactado expresamente el destino, se habrá de estar al destino natural de la cosa, por ejemplo, si es un local comercial, su destino natural será la instalación de un comercio.
Por otra parte, en cuanto a la segunda obligación principal mandata al arrendatario a la conservación de la cosa arrendada de acuerdo a un “buen padre de familia”. Dicha obligación supone un parámetro medio de diligencia para el uso de la cosa arrendada, debiendo así ser devuelta la cosa en el mismo estado en que se le fue entregada, salvo los deterioros que provengan del tiempo y uso legítimo del bien, tal como lo dispone el artículo 1819 de nuestro Código Civil.
Por último, tenemos como última obligación principal el pago del precio por el uso de la cosa, de acuerdo a lo pactado. En referencia a este punto, es pertinente mencionar que las partes podrán determinar el precio o podrá dejarse al arbitrio de una tercera persona.
- Consideraciones finales
En relación a las obligaciones que a cada parte le corresponden se debe analizar en base a que estamos frente a una relación contractual donde el arrendador, en su calidad de tal, se encuentra en mejores condiciones frente a la otra parte, el arrendatario. Dicha desigualdad se puede ver en cuanto al precio del arriendo, donde en la vía de los hechos el arrendatario no tiene prácticamente poder negocial sobre dicho rubro.
Es así que nuestra legislación optó por brindarles garantías al arrendatario para no quedar al arbitrio del arrendador, al velar por no verse afectado el derecho su uso y goce, a que no se le imputen gastos en reparaciones a no ser las locativas, entre otras.
(*) Integrante del Equipo Legal de Galante & Martins
