A principios del mes de octubre ingresó para su estudio a la Comisión de Vivienda, Territorio y Medio Ambiente de la Cámara de Representantes, un proyecto de ley para reformar la legislación vigente en materia de arrendamientos, intentando mejorar el acceso a la vivienda y desestimulando la existencia de viviendas desocupadas.
Esc. María Cecilia Rivas (*)
Hasta el momento el Decreto-Ley Nº 14.219 ha sido por más de treinta años el que ha regulado la materia de arrendamientos urbanos sin mayores cambios. Si bien se han practicado algunas correcciones o adecuaciones a la realidad, éstas han sido mínimas. Este nuevo proyecto pretende incorporar algunas modificaciones en pos de lograr una mejor adecuación a las condiciones sociales y económicas que rigen hoy en día.
Es sabido que para muchos resulta imposible acceder a una vivienda digna a través de un contrato de arrendamiento, lo que en ocasiones deriva en condiciones precarias de habitación e incluso formando asentamientos irregulares.
Según se expresa en la exposición de motivos del nuevo proyecto presentado ante la Cámara de Representantes, “… intenta (…) asegurar el ejercicio pleno del derecho a la vivienda. Las iniciativas que se plantean pretenden disminuir el esfuerzo que hacen los hogares para poder acceder a una vivienda digna mediante la intervención directa en el mercado de los alquileres a través de aspectos regulatorios, e indirecta a través de incentivos a la provisión de más viviendas en el mercado y asistencia a los hogares que más lo necesiten”. Para ello se plantea, entre otras cosas, establecer un tope general al precio de los arrendamientos y expandir la cobertura de garantías.
Proyecto de Ley
La ley propuesta consta de cinco capítulos que se dividen en: I) Objeto, II) Del arrendamiento de inmuebles con destino casa-habitación, III) De las viviendas deshabitadas de propiedad del Estado, IV) Viviendas ociosas, y V) Del Registro Nacional de Viviendas.
A continuación se desarrollan algunos de los puntos más destacados.
Arrendamiento de inmuebles con destino casa-habitación.- En este capítulo se establece la fijación del tope en el precio de los alquileres, el mismo no podrá superar anualmente el 4% del valor catastral del inmueble, debiendo dejarse establecido en los contratos de arrendamiento el valor catastral del inmueble.
Asimismo se amplía la cobertura por parte del servicio de garantías de alquileres de la Contaduría General de la Nación para todo trabajador de la actividad privada, jubilados y pensionistas de cualquier caja estatal o paraestatal. Será la reglamentación la que establezca los procedimientos para la retención de los importes correspondientes a los arrendamientos, no pudiéndose descontar en ningún caso más del 25% de los ingresos mensuales líquidos del núcleo habitacional.
Viviendas deshabitadas de propiedad del Estado y Viviendas ociosas.- Con el fin de desestimular y eliminar este problema es que se establece que aquellos inmuebles que siendo propiedad del Estado se encuentren vacíos y sean aptos para vivienda pasarán a integrar la cartera de inmuebles del Ministerio de Vivienda, Ordenamiento Territorial y Medio Ambiente (Mvotma) con la finalidad de que sean destinados al arrendamiento en las condiciones que prevé esta ley, siendo la Agencia Nacional de Vivienda (ANV) la encargada de la administración de los mismos.
En cuanto a las viviendas de particulares que se encuentren deshabitadas, se establece una multa equivalente al 0,04% del valor del catastro, la cual se puede ver incrementada llegando al doble si se dan ciertas condiciones.
Se entiende por viviendas ociosas aquellas que siendo de uso residencial permanezcan “desocupadas en forma permanente, sin causa justificada, por un período igual o superior a seis (6) meses”, previa constatación de la ANV.
Sin perjuicio de esto, se establecen excepciones para la aplicación de la multa. A vía de ejemplo, no se aplicará la multa cuando: la vivienda se encuentre en proceso de reciclaje o remodelación, cuando tenga destino el arrendamiento por temporada, se trate de inmuebles objeto de un litigio, entre otras causales.
Esta ley prevé además otras facultades a cargo de la ANV, será la encargada de declarar un inmueble como ocioso o vacío, además de administrarlo, y tendrá acción ejecutiva para el cobro de las multas que resulten de la aplicación de los procedimientos que se establecen.
Otro elemento que introduce este proyecto es que si una vez realizada la ejecución del inmueble declarado ocioso o vacío, si se declarare desierto el remate en dos oportunidades, el bien será integrado a la cartera de inmuebles del Mvotma.
Registro Nacional de Viviendas.- Este proyecto prevé la creación de un Registro que dependerá de la ANV donde se inscribirá, entre otras cosas, la tipología de cada vivienda, su metraje, cantidad de ambientes, información relevante a efectos de identificar y describir el bien, así como la titularidad del inmueble, los contratos de arrendamiento que se celebren y el estado de conservación de las viviendas.
Se establece un plazo de dos años para que los propietarios inscriban en el Registro Público de Inmuebles aquellos inmuebles que sean de su propiedad y declaren su utilización, todo de acuerdo a lo que establezca la reglamentación que se dicte oportunamente.
En el proyecto también se establece la posibilidad de cruzar e intercambiar información entre los distintos organismos y registros.
Conclusión
Si bien el objetivo principal de este proyecto es muy loable, deberá tenerse en cuenta que el tope que se pretende establecer puede llegar a afectar el mercado de una manera negativa. Podría llegar a pensarse que pueda derivar en un aumento de los valores catastrales de los inmuebles, lo que impactará no solo en los precios de los arrendamientos sino en impuestos tales como la Contribución Inmobiliaria, Impuesto de Enseñanza Primaria, etc.
Muchos de los propietarios que disponen de viviendas para alquilar, como puede ser el caso de jubilados o pensionistas, lo hacen para complementar sus rentas ya que sus ingresos no son suficientes, no siempre hay grandes empresarios detrás de estas viviendas y se pueden ver perjudicados por la aplicación de estas multas y sanciones. En ocasiones las viviendas que se encuentran desocupadas no están aptas para ser habitadas, ya que deberían invertirse grandes sumas de dinero para acondicionarlas, y no siempre los propietarios se encuentran en condiciones de hacerlo.
(*) Integrante de Galante & Martins
