Con la aprobación de la Ley N° 19.889 (LUC) se confirmó un nuevo régimen de arrendamientos sin garantía con destino casa-habitación a los efectos de asegurar el acceso a la vivienda a los sectores más vulnerables de la población.
Por Valeria Lorenzo (*)
Con la aprobación de la LUC se incorporó un nuevo régimen de arrendamientos sin garantía para los inmuebles con destino casa- habitación, sin importar el lugar de ubicación del mismo. Esta nueva regulación viene a complementar la normativa existente en materia de alquileres (Decreto Ley N° 14.219 y Régimen de libre contratación)
Partiendo de nuestra Constitución, el derecho de acceder a una vivienda se encuentra consagrado en el artículo 45, en donde se expresa que el Estado deberá promover políticas públicas para posibilitar la adquisición de una vivienda. Es justamente en dicha consagración que la normativa recientemente aprobada encuentra su fundamento, generando un nuevo régimen que tiene por objetivo facilitar el acceso a la vivienda a los sectores más vulnerables de la sociedad o de bajos recursos, que no pueden acceder a una vivienda al carecer de una garantía de alquiler dado su alto costo, pues algunas requieren de un elevado depósito como lo es el de consignar hasta seis meses de alquiler y otras del abono de una cuota mensual, que muchas veces es imposible de cumplir.
El régimen actual
Anteriormente a la LUC, nuestro derecho positivo uruguayo contaba con dos regímenes diferentes en materia de arrendamientos: Ley N° 14.219 y Régimen de Libre Constatación. Ambos regímenes presentan diferencias
Por un lado, el estatuto de la Ley N° 14.219 es aplicable a inmuebles cuya construcción sea anterior al 2 de junio de 1968, por lo que la fecha de construcción del inmueble limita el régimen jurídico aplicable al arrendamiento. Bajo este régimen, el precio estipulado en el contrato de arrendamiento debe, necesariamente, estar pactado en moneda nacional con un reajuste anual. En cambio, en el régimen de libre contratación, las partes pueden acordar a su libre albedrío la moneda así como la forma de reajuste. En ambos regímenes las garantías previstas son la fianza personal y el depósito en el Banco Hipotecario del Uruguay.
Respecto al plazo, bajo lo previsto por la Ley N° 14.219, el plazo máximo para los arrendamientos con destino casa- habitación es de dos años, con opción de un año de prórroga, mientras que para los destinos industria y comercio se prevé un plazo de cinco años.
En cuanto a lo estipulado para el desalojo, en lo que respecta a los arrendamientos comprendidos bajo la Ley N° 14.219, el desalojo puede iniciarse en cualquier momento del plazo contractual, siendo menester la caída en mora del deudor. En el caso del arrendatario buen pagador, el plazo para el desalojo será de un año, mientras que el mal pagador cuenta con un plazo de 20 días para desocupar el inmueble.
En el caso de desalojo de un arrendamiento bajo el régimen de libre contratación los plazos varían de acuerdo al momento en que se presenta la demanda. Esto es, si la demanda se presenta en los treinta días posteriores al vencimiento del contrato, el desalojo será con plazo de seis meses, mientras que si se presenta en los 30 días posteriores tendrá plazo de un año.
Sobre el nuevo régimen
Para que opere la aplicación de este nuevo régimen, la ley ha establecido una serie de requisitos que deben darse de forma conjunta:
En primer lugar, el contrato debe ser extendido por escrito, siendo éste un requisito en cuanto a la forma del negocio jurídico de alquiler. En dicho contrato deberá dejarse expresamente pactada la voluntad de las partes intervinientes de ampararse en la aplicación de este nuevo régimen brindado por la LUC.
En segundo lugar, conjuntamente, deberá pactarse el precio y plazo del contrato. Con respecto al plazo y teniendo en cuenta el régimen de libre contratación del cual se parte en la nueva normativa, debemos tener presente que pese a ello existe una limitación en el Código Civil, consistente en un plazo máximo de 15 años.
De esta forma se facilita el acceso a la vivienda en virtud de que no es necesario contar con una garantía de alquiler que muchas veces resulta imposible de contratar para familias de bajos recursos debido a que se exigen depósitos de sumas de dinero así como cuotas mensuales durante todo el plazo del arrendamiento.
Protección del arrendador
Ahora bien, como contrapartida, se han consagrado a favor del arrendador determinadas garantías a los efectos de obtener nuevamente la tenencia de la finca arrendada en un menor plazo, en caso de incumplimiento del contrato por parte del inquilino. Esto, teniendo presente que en el régimen actual bajo el estatuto protector de la Ley N° 14.219 el plazo de desalojo es de un año y de 20 días para el caso del inquilino mal pagador, mientras que para los arrendamientos amparados en la LUC, el plazo ha de ser de 30 días y de seis días respectivamente.
Por otra parte, se exime al propietario del bien inmueble de acreditar su titularidad y estar al día en el pago de tributos dado que en el régimen de la LUC basta con presentar el contrato de arrendamiento.
Consideraciones Finales
Este nuevo régimen que se incorpora a los dos regímenes anteriores existentes en materia de arrendamientos tiene por finalidad brindar la posibilidad de obtener una vivienda a los sectores más débiles de la sociedad o de bajo recursos, permitiendo alquilar un inmueble sin garantía mientras que paralelamente se dota de un estatuto protector al arrendador como los son los breves plazos de desalojo para obtener nuevamente la posesión del bien en caso de incumplimiento.
