Recientemente se aprobó por parte de la Cámara de Senadores un proyecto de ley remitido por el Ministerio de Vivienda, Ordenamiento Territorial y Medio Ambiente, el cual busca solucionar una problemática de larga data referente a aquellos inmuebles que se encuentran vacíos, sin uso y degradados y están situados en áreas urbanas consolidadas contando con acceso a redes de infraestructura y servicios.
Por: Dra. María Emilia Mareco (*)
- Antecedentes
Para comenzar a analizar el Proyecto, es necesario partir de considerar el espíritu del antecedente más inmediato de este proyecto, la ley No. 18.308 (Ley de Ordenamiento Territorial y Desarrollo Sostenible). Esta ley aprobada en 2008, puso en cabeza de los propietarios de inmuebles determinados deberes. Estos deberes estarían justificados en la función social e interés general que la propiedad posee actualmente, en el entendido de que la cuidad es un bien público colectivo, estableciéndose en este sentido, los deberes de usar el inmueble de acuerdo a los usos comunes, de conservarlo en condiciones de seguridad y salubridad, de proteger el medio ambiente, la diversidad y el patrimonio cultural, de cuidar el inmueble frente a intrusiones de terceros, y por último de rehabilitarlos y reconstruirlos.
Es importante destacar que el Proyecto se apoya sobre tres ejes fundamentales, los cuales analizaremos someramente en el presente, que son: el alcance objetivo de la norma, las garantías para evitar la lesión de los derechos existentes sobre los bienes, y la estructura procesal que se establece para obtener el cometido de la ley.
- Análisis preliminar del Proyecto
- Alcance objetivo
El Proyecto comprende aquellos inmuebles que cumplan acumulativamente tres condiciones: a) se encuentren ubicados en suelo urbano, b) se encuentren vacíos, y c) estén degradados.
Un aspecto importante es que la redacción proyectada define que se entiende por inmueble vacío, calificando de esta forma a aquel inmueble que no se encuentre ocupado por personas o que estando ocupado lo sea de forma precaria. En ambos casos se requiere que se encuentre vacío por un plazo no menor a veinticuatro meses continuos. Cuando la ocupación del inmueble sea precaria, es decir, se ocupe un inmueble ajeno sin contrato y por mera ignorancia o tolerancia del propietario, se pretende que el plazo de la ocupación precaria se incluya en el cómputo del plazo de veinticuatro meses.
También se señala cuándo un inmueble se considera degradado, disponiendo que puede ser calificado de dicha forma cuando se encuentra en situación de ruina, deterioro, tenga una edificación paralizada o este en situación de baldío. Es decir, el concepto de inmueble degradado abarca cuatro subtipos, a saber:
Ruina, se considera en esta situación aquel inmueble que presente las siguientes condiciones: a) patologías importantes en su estructura sustentable, que en corto plazo puedan provocar su falla total o parcial; y b) mal estado constructivo de alguno de los elementos que la componen, que genere riesgo de muerte.
Deterioro, se encuentra en esta fase todo inmueble que por su estado o el de sus edificaciones ponga en riesgo la integridad física de las personas, la salubridad pública o comprometa la habitabilidad de los inmuebles linderos. En particular un inmueble está deteriorado cuando; a) se produzca el menoscabo de alguno de los elementos constructivos que puedan ocasionar desprendimientos con riesgo de la integridad física de las personas; b) cuando su estado genere condiciones favorables para la reproducción de vectores biológicos que puedan afectar la salud pública; y c) cuando existan fallas constructivas que comprometan la habitabilidad de los inmuebles linderos.
Edificación paralizada, se califica así a aquellas obras de construcción que se encuentren inconclusas e interrumpidas durante un plazo no menor a veinticuatro meses continuos.
Baldíos, son aquellos inmuebles que no contienen edificaciones de clase alguna o las mismas son insignificantes, y por ello susceptibles de ser ocupados precariamente.
- Garantías previstas para evitar la lesión de los derechos existentes sobre los bienes
Detrás de los inmuebles calificados por el Proyecto como vacíos y degradados se encuentran negocios jurídicos que por diversos motivos se hallan inconclusos. El Proyecto tiene como objetivo promover el cumplimiento de los deberes inherentes a la propiedad por parte de sus titulares, instándolos en este sentido a través de mecanismos que permitan garantizar sus derechos. No obstante esto, previendo que para el caso de falta de interés del propietario o incumplimiento de la obligación de rehabilitar, se pueda poner en marcha un dispositivo que permita un aprovechamiento eficiente de las áreas urbanas a través de la venta judicial.
Sin perjuicio de lo que venimos de decir, se debe remarcar dada la importancia del bien jurídico protegido y los derechos en juego, que en casos de venta judicial el Proyecto intenta resguardar los derechos de los propietarios y demás personas que aleguen derechos respecto del bien. En este sentido, se previó, que llegada la instancia de remate del bien, el precio pagado por el mismo quedará depositado judicialmente por un plazo de 10 años, a los efectos de una posible reclamación por parte de su propietario o de quien alegue derechos sobre el mismo. Si no se registraran movimientos durante ese periodo se considerará paralizado dicho depósito y será vertido al Fondo Nacional de Vivienda y Urbanización. Una vez vencido el plazo, prescribe todo derecho a reclamar estas sumas por parte de los propietarios y demás personas que aleguen derechos. Cabe indicar que el Proyecto prevé que una vez producida la adquisición del bien en venta judicial el titulo traslativo del dominio sea considerado autónomo y perfecto, dando inicio a un nuevo proceso dominial.
- Forma de obtener la declaración judicial de terreno vacío y degradado
Para lograr su cometido la ley habilita al Ministerio de Vivienda, Ordenamiento Territorial y Medio Ambiente y a la Agencia Nacional de Vivienda a demandar al propietario de un inmueble vacío y degradado, para que proceda a su rehabilitación.
En cuanto a la estructura procesal, es decir, la forma de trámite a nivel judicial para lograr el objetivo de la ley, se prevén tres instancias bien diferenciadas de acuerdo a su contenido y finalidad: en primer lugar, un proceso previo o preliminar, en segundo lugar, un proceso ordinario y por último por frustración de los anteriores se prevé la venta judicial del inmueble.
La diligencia preparatoria o preliminar que se establece en primer término, tiene por finalidad constatar la situación ocupacional y de conservación del inmueble, a través de una inspección judicial a la que deberá concurrir necesariamente un técnico de la Intendencia Departamental del lugar de ubicación del bien. El técnico deberá de informar al tribunal los extremos relativos al estado de conservación del inmueble y establecer un plan de trabajos que deberán llevarse a cabo para rehabilitarlo. En esta etapa, se busca lograr la rehabilitación del bien, intimando al propietario en este sentido. Esto implica que de ser fructífera la intimación, el proceso termina con la reestructura del bien por parte de su propietario. En el caso contrario se abre una nueva instancia que es el proceso ordinario de declaración de inmueble vacío y degradado.
En segundo lugar, como venimos de decir, se prevé un proceso judicial de declaración de inmueble vacío y degradado que otorgue garantías a los propietarios de los inmuebles en cuestión, en virtud de la limitación que se produce al derecho de propiedad. El proceso culmina con una sentencia que condena a los propietarios a la rehabilitación, y que además fija las condiciones técnicas y el plazo para llevarla a cabo.
En último lugar, y para el caso de que el propietario incumpla el contenido de la sentencia, se procede a la venta judicial del bien, estableciéndose en el Proyecto la preferencia para su adquisición por parte del Estado, en las mismas condiciones que el mejor postor. Quien adquiera el inmueble en remate está obligado a su rehabilitación en los términos dispuestos en la sentencia, y en caso de incumplimiento se podrá volver a solicitar la venta judicial del inmueble. Buscando de esta forma lograr el cometido, la rehabilitación.
- Consideraciones finales
Como es sabido, existen instrumentos constitucionales y legislativos para enfrentar esta problemática, pero a la vista se demuestra su ineficacia por tratarse de procesos largos y engorrosos.
El objetivo es promover y asegurar el cumplimiento de los deberes atinentes a la propiedad, aspirando a que los inmuebles vacíos y degradados puedan rehabilitarse, dando la oportunidad a sus propietarios ante todo, y en su defecto a un nuevo adquirente.
La existencia de este tipo de inmuebles genera diversas problemáticas sociales y acarrea un efecto negativo sobre la sociedad, no solo se afecta la seguridad física de las personas y bienes, sino que también se ponen en riesgo la salubridad, la habitabilidad, las relaciones de vecindad y la convivencia, provocando sin duda en cadena la desvalorización de inmuebles cercanos.
Particularmente creemos que se trata de un Proyecto que se apoyaría sobre bases sólidas, planteado una solución concreta a un problema de gran complejidad.
(*) Integrante del equipo legal de Galante & Martins
