La Ley No. 19.889 (ley de urgente consideración, LUC) instaura un nuevo régimen en materia de arrendamientos, con destino casa habitación, sin garantía, que coexistirá como una opción para los contratantes, entre los regímenes ya existentes en sede de alquileres (Régimen del Decreto Ley 14.219 -estatuto protector de los arrendatarios- y Régimen de libre contratación).
Por María Jimena Melián (*)
El espíritu de los promotores de este nuevo régimen fue atender la necesidad de flexibilizar el sistema de acceso a alquileres de bienes inmuebles para vivienda, para aquellas personas que no disponen de una garantía para ofrecer.
Si bien el otorgamiento de contratos de arrendamiento sin garantía no está prohibido en nuestro ordenamiento jurídico, no es una opción frecuente entre los contratantes, fundamentalmente para el arrendador, que busca asegurar el cobro del arriendo, para el caso de incumplimiento.
Habitualmente en los contratos de alquileres de fincas con destino vivienda, se exigen garantías de depósito de sumas de dinero equivalentes a cinco o seis meses del precio del arriendo, en alguna institución de intermediación financiera, o en su caso, fianza personal (que implica que otra persona se obliga a pagar en caso de que el arrendatario no lo hiciera, acreditando con certificado notarial, la existencia de bienes con qué hacer frente a la obligación de pago del precio del alquiler).
Algunos sectores que representan una minoría de la población cuentan con sistemas de garantías de arrendamientos que ofrece la Contaduría General de la Nación, o instituciones y asociaciones a las que se accede a través de pagos mensuales y proporcionan distintos beneficios, entre ellos, garantías de alquileres.
El nuevo sistema previsto en la LUC habilita la posibilidad de que, al amparo de esta norma, se otorguen contratos de arrendamientos, sin garantía, siempre que se cumplan las condiciones establecidas en esta ley y que refieren al destino, que será casa habitación (permitiendo la instalación en la finca arrendada de pequeñas industrias domésticas o artesanales con las características enumeradas en la norma). En cuanto a la forma, debe ser escrito, con estipulación de plazo y precio del arriendo y consignando en forma expresa, que el mismo se celebra al amparo de la Ley. [Art. 421 Ley 19.889].
Como contrapartida de esta flexibilización a favor del arrendatario, se consagran a favor del arrendador plazos sustancialmente más breves, para recuperar la tenencia de la finca arrendada en caso de tener que iniciar desalojos y lanzamientos, ya sea por causal vencimiento de plazo o malos pagadores.
En este sentido, el plazo de desalojo por causal vencimiento de plazo (conocida habitualmente como “buenos pagadores”), promovidos al amparo de esta ley, es de 30 días, mientras que en el sistema vigente está previsto en seis meses o un año (según el caso). El plazo de desalojo previsto para malos pagadores, también se reduce, y pasa a ser de seis días hábiles (mientras que en los regímenes vigentes es de 20 días).
Los plazos de la estructura procesal prevista para tramitar los juicios de desalojo por cualquiera de estas causales también se acotan, lo que indefectiblemente supone un beneficio para el arrendador que podrá recuperar la finca alquilada en menor tiempo, consagrándose, según algunas opiniones, un régimen de “desalojo exprés”.
Si vencido el plazo de desalojo, tramitados por cualquiera de las causales, el arrendatario continúa en la finca, el arrendador puede promover el lanzamiento (etapa de ejecución). Aquí debemos distinguir dos situaciones. El lanzamiento, en caso de vencimiento de plazo, se mantiene incambiado, en relación a los sistemas vigentes; el juez lo dispondrá y se efectuará en plazo 15 días. Sin embargo, en caso de lanzamiento en juicios por mal pagador, el juez dispondrá el lanzamiento y este se efectuará con plazo de cinco días (en vez de 15 días, como prevé el sistema vigente).
Con la nueva ley también se acotan las causales y plazos, en caso de prórroga de lanzamiento. El arrendatario podrá solicitar dicha prórroga con una anticipación de dos días hábiles a la fecha fijada para el lanzamiento, alegando causal fuerza mayor. El juez podrá acceder a la petición, por única vez, con plazo no mayor a siete días hábiles en caso de vencimiento de plazo, y cinco días hábiles en caso de malos pagadores.
En materia de prórroga de lanzamiento, para los contratos de arrendamiento celebrados fuera del ámbito de aplicación de esta ley, seguirán vigentes las normas que disponen la facultad del arrendatario de solicitar prórrogas de lanzamiento por causal fuerza mayor o enfermedad, hasta por 60 días (art. 62 Ley 14.219) o hasta por 120 días (cuando habiten en la finca arrendada menores, mujeres embarazadas o personas mayores de 70 años y el lanzamiento tenga lugar en los meses de invierno según art. 8 del Decreto Ley N° 15.301, de 14/07/1982, en la redacción dada por el art. 2 de la Ley Nº 17.495, de 24/05/2002).
El nuevo sistema de arrendamiento de inmuebles sin garantía vigente si bien consagra una nueva opción que se suma a las ya existentes, para los contratantes de arrendamientos de fincas con destino vivienda y aun cuando se enmarca dentro de los límites de la libertad para contratar, genera opiniones encontradas.
Se instala el debate en cuanto a si es una herramienta útil para brindar a sectores de población vulnerable el acceso a vivienda o si, por el contrario, atendiendo a los breves plazos consagrados a favor del arrendador para desalojar y lanzar a los ocupantes de las fincas alquiladas, en definitiva se crea un sistema que acentúa la debilidad de aquellos a quienes desde un principio se buscó fortalecer.
Será necesario tiempo para valorar si el funcionamiento del nuevo sistema previsto en la LUC cumple con la finalidad que lo inspira y resulta un sistema eficaz para facilitar el acceso a la vivienda de aquellas personas que no disponen de garantías para alquilar.
(*) Abogada en Williman & Asociados
