Invertir en ladrillos es, para los uruguayos, una inversión muy segura y de preferencia, tendencia que se mantiene a lo largo de los años, y que aumenta a impulso de algunas iniciativas que fomentan el desarrollo inmobiliario. ¿Qué características tiene este sector en Uruguay? ¿Cuáles son los precios que se manejan? ¿Cómo se vislumbra el futuro? Sobre estas y otras interrogantes responde Javier Ache, gerente de nuevos negocios de InfoCasas, en diálogo con Empresas & Negocios. En la charla el entrevistado aseguró que el sector se encuentra en un momento pujante, con multiplicidad de propuestas en diversas zonas del territorio. Además, destacó el papel de la Ley de Vivienda Promovida.
¿Cómo evalúa el mercado inmobiliario de Uruguay?
El mercado inmobiliario uruguayo es sólido y previsible. Esto lo hace ser muy elegido por locales y extranjeros que lo adoptan como medio para invertir gracias a su seguridad. Actualmente se encuentra en un momento pujante, con multiplicidad de propuestas en diversas zonas del territorio. Este boom se ha dado en mayor medida por la Ley de Vivienda Promovida, ley que ya cuenta con algo más de 12 años vigente en el mercado. En cuanto a ventas y alquileres, el mercado se encuentra dinámico. Según los datos obtenidos por el portal InfoCasas el promedio de días para que una propiedad se alquile son 26. En el caso de la venta es de tres meses publicada.
¿Qué similitudes y diferencias identifica en comparación a la región?
Uno de los datos más notorios que resalta es el precio en el metro cuadrado de Montevideo. La constante revalorización a través de los años ha colocado a Montevideo en el top de las capitales más caras de la región con un promedio del metro cuadrado que ronda los US$ 3.150. Uruguay es un país que tiene precios elevados en muchas áreas, por ejemplo, combustible, vehículos, alimentos, entre otros. Para una parte importante de la población es difícil acceder a la compra de una propiedad, a diferencia de otros mercados como son Perú, Paraguay, Bolivia donde la compra a través de banco es menos exigente.
¿Qué opinión le merecen los precios de los inmuebles?
Uruguay está ranqueado dentro de los primeros puestos de América Latina como unos de los países que tiene el metro cuadrado más caro de la región. La previsión para este año es que mantengan su ritmo habitual y tiendan a subir. El mercado tiene cualidades muy estables en ese sentido, y es justamente la seguridad en esa rentabilidad lo que lo hace tan conveniente para invertir. Actualmente algunos desarrolladores tienen proyectos empezados con presupuestos que ya fueron previstos hace dos años y les da cintura para mantener los precios. Por otro lado, se suman las obras que se están lanzando en la actualidad y cotizaron a fines del año pasado o este año con precios más caros. A medida que el stock de unidades que cotizó con precios más bajos se vende, van quedando las nuevas con precios actualizados al costo de construcción que existe hoy.
¿Cómo cree que se va a comportar esta variable en el 2024?
Lo previsible es que los precios sigan aumentando como lo hacen desde las últimas décadas. Hay una fuerte demanda de vivienda que se intensifica en la zona sur de nuestro país. En ese sentido, se nota la demanda de alquileres en Montevideo, Canelones y más hacia el este, que también se ve acompañada por nuevas propuestas constructivas.
¿Cómo evalúa la migración hacia zonas como Ciudad de la Costa?
Luego de la pandemia el público comenzó a valorar más los espacios verdes y lugares abiertos. En ese sentido la casa tiene más ventajas respecto al apartamento. Frente a esta demanda, se comenzaron varios nuevos proyectos con estas características. El 2023 el 71% son obras iniciadas en Montevideo y un 12% en Ciudad de la Costa 6% en Maldonado y 11% otros departamentos. La realidad de Montevideo es que tiene poco espacio disponible para nuevas construcciones, esto hace que nuevas construcciones establecidas bajo la ley de vivienda promovida se estén desarrollando en Ciudad de la Costa, Maldonado y otros departamentos por motivos estrictamente de espacio.
¿Cómo puede incidir esto en el mercado inmobiliario montevideano a futuro?
Montevideo es una ciudad que concentra gran parte de la oferta de trabajo, estudio, actividades, entre otras cosas. Al ser la capital siempre va a tener una fuerte demanda en lo inmobiliario como en otros tantos sectores. Por el momento se mantiene con mucha actividad en alquileres y ventas.
¿Qué nuevas tendencias a nivel inmobiliario cree que llegarán a Uruguay?
La tendencia se puede ver hoy en día con el uso de más tecnología en las unidades. El uso de la domótica se va extendiendo y ofrece más comodidad para los usuarios. La preferencia por espacios verdes también es otra de las necesidades que se observan. Los amenities y los espacios compartidos son cada vez más pensados e intentan dar una solución integral a los usuarios. Ir al gimnasio, trabajar desde un cowork o celebrar un evento en un salón de fiestas, es cada vez más común dentro de las nuevas construcciones que salen al mercado.
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Apostar por Uruguay e innovar en el mercado local
Un copycat consiste en imitar el modelo de negocio de una empresa ya establecida, aplicando mejoras o anclajes locales. Eso es lo que hizo Fabian Bardanca al volver a Uruguay, luego de emigrar a España. En ese período aprendió desde adentro cómo se manejaba una empresa de tecnología inmobiliaria. Ahora, Housi, empresa de la que es CEO y fundador, es la primera PropTech inmobilaria en el país. Esto quiere decir que es una compañía basada en los avances tecnológicos y el uso de internet con el fin de reinventar las inmobiliarias tradicionales.
La eliminación de intermediarios y la simplificación de los procesos son dos de las principales ventajas de estos formatos de negocio, ya que ayudan a mejorar la eficiencia y rapidez en las transacciones inmobiliarias.
Para captar interesados en las propiedades Housi utiliza un modelo de publicidad online en el que los anunciantes ejecutan anuncios en una plataforma como Google Ads y pagan una cantidad cada vez que alguien hace clic.
Además, la empresa publica todo de una sola vez, en todos los portales.
Sin dudas, el mercado inmobiliario español y el uruguayo tienen diferencias, sobre todo en su tamaño, regulaciones y el comportamiento de los clientes.
Por eso, Bardanca tuvo que hacer ciertas modificaciones para que el negocio fuese viable en Uruguay.
“Empezamos sin visitas, lo que hacíamos era publicar las propiedades en un base de clientes y agendar con la aplicación las visitas y que el propietario sea quien abre la puerta. Entonces no necesitas gente en la calle mostrando. El tema es que Uruguay no está actualmente preparado para eso”, explicó.
A raíz de esto, ahora la empresa tiene tres sectores diferenciados, lo que implica una innovación en el mercado uruguayo: sector de captación, sector de marketing y sector de ventas.
“En las inmobiliarias tradicionales una sola persona se encarga de todo, de llamar por las publicaciones que ve en internet, le ofrecen el servicio, saca las fotos con el celular, y después se encarga de ver las respuestas que tiene por Mercado Libre por ejemplo y tratar de cerrar la venta”, detalló.
En cuanto a la visión que obtuvo del mercado al mirarlo desde el exterior, el empresario resaltó que “no hay información sobre las propiedades que venden las agencias inmobiliarias y no se sabe el volumen de venta reales.
Además, añadió que las innovaciones llegan con retraso.
“Algo que va a llegar acá dentro de cinco años o más es el valorador online, que muestra que es lo que está publicado en determinado lugar y el precio promedio”, adelantó.
Otro factor que mencionó es el relativo a los precios. “No se ha podido hacer una ley para regularizar el sector en materia de precios, como sucede en el mercado de los autos”, indicó el entrevistado.
Proyectando a futuro, para Bardanca una tendencia que crecerá cada vez más en Uruguay es el coliving. Este concepto, que hace referencia a un modelo residencial comunitario, está principalmente enfocado en jóvenes profesionales que viajan a estudiar másteres o posgrados o buscan independizarse, no planean tener hijos, o no disponen de los medios económicos suficientes.
Justamente, para el CEO de Housi, el impulso de esta tendencia tiene que ver con la llegada de inmigrantes a Uruguay y se va a incrementar con la suba de precio de las viviendas.
Cuestión de costos: Lo más demandado
Esta semana, Mercado Libre Inmuebles publicó un informe del primer trimestre del corriente año, referido a los precios de compra y venta en la capital, así como la rentabilidad bruta anual en barrios costeros y cercanos a la costa.
Entre los datos que revela el informe destaca la rentabilidad bruta anual entre los barrios más demandados de Montevideo, con el Centro y Cordón a la cabeza con un 8%, seguido de Buceo y Carrasco con un 7%, mientras que Pocitos, Punta Carretas, Malvín y Tres Cruces se ubican en 6%. La Blanqueada también aparece en el ranking, con 5%.
En lo que hace al alquiler de apartamentos, la media de precios por barrio va desde Carrasco, con $87.600 , Punta Carretas con $46.400, Pocitos con $37.200, Malvín con $35.400, Buceo con $32.000, Centro con $28.400, Parque Rodó con $27.900, Cordón con $27.000, Tres Cruces con $25.200, hasta La Blanqueada, con $24.800.
“Cuando comparamos la media de precios de publicación de apartamentos en alquiler con los del mismo período del año pasado, observamos un aumento significativo en la mayoría de los principales barrios, que llega hasta 12% en zonas como La Blanqueada, Malvín y Cordón. También encontramos algunos que llamativamente muestran caídas en la media del precio de publicación como Carrasco, Punta Carretas y Pocitos con -6%, -5% y -1% respectivamente”, señaló Pablo Brener, head of marketplace real estate para Argentina y Uruguay.
En tanto, en lo que refiere a la venta de apartamentos, el metro cuadrado en dólares en Carrasco vale en promedio US$ 4.260, mientras que en Punta Carretas llega a US$ 4.000. En Pocitos, Malvín y Parque Rodó ronda los US$ 3.500, mientras que Cordón y La Blanqueada se ubican en el rango de los US$ 2.950 a US$ 3.250. El Centro y Tres Cruces están en un precio promedio en el entorno de US$ 2.800 el m2. La rentabilidad bruta anual más alta en casas en las zonas relevadas se registra en Tres Cruces (8%), seguido de La Blanqueada, Centro, Pocitos y Buceo (7%).
Otro dato interesante que explora el informe son las publicaciones lujosas. Por ejemplo, el apartamento de mayor precio en este momento en alquiler en Mercado Libre cuesta US$ 9.000 y se ubica en la zona del Buceo. Se trata del edificio Forum y es un triplex de cuatro dormitorios y piscina privada. En tanto, la casa en alquiler más costosa está sobre la Rambla de Carrasco. Por US$ 15.000 se accede a una propiedad del año 1932 totalmente reciclada, que mantiene su fachada original. Son 748 m2 edificados con seis suites y 11 baños distribuidos en cuatro niveles que se conectan con ascensor propio. Además de sala de cine y spa en el subsuelo, tiene garage cerrado para tres autos y espacio para más vehículos, además de una piscina en altura con vista al mar y una segunda piscina en el jardín con barbacoa. La misma está también a la venta y cuesta US$ 5.000.000, lo que la posiciona como la propiedad más costosa en Mercado Libre. El apartamento en venta de mayor precio se ubica en Punta Carretas, sobre la calle Joaquín Núñez. Este cuesta US$ 3.600.000. En una superficie de 611m2 del noveno piso se distribuyen cuatro dormitorios y seis baños, tiene cinco garajes y está ubicado en un edificio con amplia variedad de amenities.
