Ana Salveraglio, presidenta del Banco Hipotecario del Uruguay
A 10 años de la reestructura que volvió a poner en la cancha al Banco Hipotecario del Uruguay (BHU), su presidenta, Ana Salveraglio, conversó con CRÓNICAS acerca de los entretelones de la institución, que en una década, bajó la tasa de morosidad del 60% al 1.4%, en promedio. Asimismo, se refirió a los deudores en UR que reclaman por estar en condiciones desfavorables y afirmó que es un tema que debe tratarse en el “caso a caso”. Por otra parte, realzó el papel del BHU como competidor y aseguró que el rol del banco es “ser autosustentable para estar presente cuando el mercado privado se retira”.
Por María Noel Durán | @MNoelDuran
-En 2008, el Banco Central del Uruguay (BCU) autorizó nuevamente a dar créditos al BHU tras la crisis que significó para la institución la debacle de 2002. ¿Qué análisis hace de esta década?
-Fue una década de mucho trabajo. Después de tener un banco quebrado prácticamente, inhabilitado por el BCU para dar créditos y con pérdidas acumuladas de US$ 2.000 millones, se resuelve, entre 2005 y 2007, un nuevo diseño del sistema público de vivienda y, en el mismo, la reestructura del BHU y la creación de la Agencia Nacional de Vivienda (ANV).
En el año 2008 se empieza con la implementación de la reestructura luego de la aprobación de varias leyes que lo habilitaron y de la capitalización del banco.
En los primeros años estuvimos trabajando en la separación de carteras. Cuando se crea la ANV se resuelve que allí se va a atender a la cartera social, de más difícil gestión, y en el BHU queda, por tanto, la cartera más comercial; no es que el banco quebrado se va para la ANV y el bueno se queda en el BHU.
-¿No influyó la morosidad?
-No, justamente, cuando se separa la cartera queda exactamente la misma morosidad en el BHU y en la ANV, que se encontraba en el entorno del 60%.
El BHU por ley, por su nueva carta orgánica, quedaba estructurado con pocas actividades bien definidas; solo podía dar créditos para vivienda y financiarse con ahorros para viviendas y con emisiones en el mercado de capitales.
Empezamos a trabajar con el área comercial, siempre apoyándonos con quienes sabían más que nosotros, y sobre fines de 2008 el BCU nos habilita nuevamente a dar créditos y el primero se concreta en los primeros meses del 2009.
Del 2009 a la fecha, el BHU otorgó más de US$ 1.200 millones en créditos, fundamentalmente créditos para compra de vivienda, aunque en algún tiempo también se ofrecieron créditos para refacción y ahora también se dan créditos para construcción y reforma.
El BHU siguió trabajando con la cartera vieja, en Unidades Reajustables (UR), y con la cartera nueva, en Unidades Indexadas (UI), de forma muy profesional. La cartera nueva tiene una morosidad en el entorno del 0.6% que es el porcentaje más bajo del mercado. Y aquella cartera que comenzó con una morosidad del 60% en el año 2008, hoy está en un 2.4%. La morosidad promedio del banco es de 1.4% y ha venido permanentemente bajando, más allá de algún mes en que subió un poquito, la tendencia es siempre al descenso. Esto va un poco al revés del resto del sistema, donde la morosidad va creciendo.
-¿Cómo se trabajó para revertir el fenómeno del alza en la morosidad?
-Se cambió el seguimiento de los créditos. Aquellos que tenían créditos y tenían problemas económicos, lo primero que dejaban de pagar era el BHU porque se pensaba que el banco no iba a hacer nada. Logramos cambiar la cultura de pago y sin haber hecho demasiados remates -no son más de dos por mes en los últimos años-.
Lo que se hace es un seguimiento muy cercano de los clientes, de la mora temprana; por ejemplo, si el 20 no se paga, el 21 estamos llamando.
Insistimos en que si la gente no puede pagar, no deje de hacerlo sino que venga al banco para encontrar una solución para su situación.
Hemos cambiado también en otorgamiento de créditos. Es el único banco que da créditos en todo el territorio del país, incluso en viviendas rurales, pero, a la vez, somos muy exigentes en que se cumplan nuestras políticas de créditos; algo que antes era muy flexible.
Otra cosa que hemos cambiado en este período es el otorgamiento de crédito en complementación con el Fondo de Garantía de Créditos Hipotecarios, que es un instrumento que maneja la ANV y si bien hay varios bancos que dan crédito con esta herramienta, somos el que ha dado más. Lo que hace este instrumento es permitir que la persona en vez de tener que ahorrar un 20%, ahorre un 10% y el otro 10% se lo cubra el fondo.
También somos el único banco que da créditos junto con los subsidios del Ministerio de Vivienda. El BHU analiza si la familia puede solventar un crédito además del subsidio y, si está en condiciones, se lo proporciona.
A su vez, el banco ha trabajado mucho en materia de ahorro. De 2009 a la fecha, se abrieron 55.000 cuentas de ahorro. Hoy no todas están abiertas pero, en definitiva, es una cifra que demuestra que la gente está dispuesta.
Para llevar adelante toda la reestructura contamos con el respaldo del BCU, porque pasamos los primeros ocho meses sin presentar balances. El BCU veía que estábamos avanzando y los frutos de esa confianza se vieron reflejados, por ejemplo, cuando el año pasado sacamos el premio a la cultura de transparencia, algo que es muy significativo para el BHU.
Además, fuimos el primer banco que certificamos en calidad un proceso de crédito, y eso hace que se genere una cultura de trabajo con políticas, manuales y procedimientos que impulsa a trabajar de forma más prolija y profesional. Hoy no se puede saltar la norma.
-¿En qué está el tema con los deudores en UR que aseguran que corren con desventaja en comparación con los que mantienen su deuda en UI?
-La primera discusión fuerte de los deudores creo que fue por el año 2013. Fuimos muchas veces al Parlamento, nos hemos reunido con ellos y con los ministros de Economía y de Vivienda, y también nos hemos asesorado al respecto con consultoras.
El BHU está convencido de que el tema no es la UR o la UI, sino que es el caso particular de cada uno. La solución que nosotros vemos no viene por el lado de una solución general, sino del caso a caso.
-¿De cuántos casos estamos hablando?
-Cuando comenzaron con el tema en 2013 había entre 22.000 y 23.000 deudores, hoy son 14.500. Naturalmente, porque terminaron con el proceso amortizante o porque cancelaron anticipadamente, muchos de ellos ya terminaron. Se cancelan aproximadamente 1.500 créditos en UR por año.
Son problemas individuales y así los tratamos. El BHU volvió a ofrecer la posibilidad de pasarse de UR a UI, algo que ya había hecho en 2013 y se pasaron seis o siete personas; ahora lo volvió a hacer en condiciones más favorables.
«Un 15% de los créditos que damos son para viviendas promovidas».
–¿Por qué no hacen ese cambio?
-Porque no conviene. Lo que los deudores pretenden es una quita y el banco quitas no va a hacer, menos generales. Entendemos que no corresponde. Además, si se hiciera, el banco dejaría de dar préstamos. Hay que tener en cuenta la solidaridad intergeneracional, esto es, ‘si hoy no pagás, estás jorobando al que mañana quiera sacar un crédito’. Si el BHU les da quitas a los deudores en UR o en UI, se inhabilita para dar créditos a las futuras generaciones.
En el caso a caso estamos llamando, por ejemplo, a quienes pagan cuotas muy bajas y les ofrecemos una reestructura a tasa cero. Algunos pagan solo $ 4.000 y con este plan tienen la fecha exacta de cuándo van a terminar de amortizar, y aún así muchos no aceptaron.
Además, los deudores en UR tienen la tasa de buen pagador, que es un beneficio, además de que en el caso del deudor en UR la cuota se reajusta una vez al año, mientras que para el que debe en UI se reajusta todos los días, por lo que paga cada mes una cuota mayor.
-Este año el banco apostó por nuevos productos en el 2018. ¿Cuáles fueron y cómo fue su performance?
-Este año, fruto de nuestro trabajo, definimos cuáles eran nuestros socios estratégicos, como inmobiliarias o sociedades de escribanos. Recorrimos todo el país y de ahí tomamos ideas que resultaron en los productos que implementamos este año. Mejoramos algunas de las condiciones de los ya existentes y sacamos el producto ‘Podés Más’, que puede ser para un cambio de vivienda, que permite que si se tiene un 30% del ahorro se pueda acceder a un préstamo con tasa 6% a 15 años.
También teníamos una queja de aquellas personas que alquilaban y no tenían margen para ahorrar. Entonces, le ofrecemos al inquilino que abra una cuenta ‘Yo Ahorro’ y le pedimos que haga algún depósito ocasional, pero al servir el depósito inicial para abrir las dos cuentas ya le facilitamos a que alcance las condiciones de ahorrista.
El banco, históricamente, daba créditos a la construcción, pero luego de la reestructura solo se ofreció el de créditos para compra de vivienda. Este año sacamos el préstamo para construcción desde cero, en realidad, recién lo estamos evaluando porque es un proceso más largo. Hoy diría que fue un 10% de los créditos del año para construcción y reforma, pero estamos evaluando si hay que hacer algún ajuste o es simplemente porque es el inicio del programa.
-¿Qué impacto tuvo para el BHU la Ley de Vivienda Promovida?
-Fue muy bueno y lo sigue siendo. Fue muy exitoso y creo que la reducción de los precios de los alquileres viene un poco de la mano de esto. En el entorno de los 15% de los créditos que damos son para viviendas promovidas; en un principio pensamos que este porcentaje iba a ser mayor.
-De hecho, el BHU fue el primer socio de este proyecto…
-Claro. Después sucedió que si un banco financiaba parte del proyecto o ponía condiciones, o daba facilidades al que iba a comprar, entonces se fueron dando los hechos de forma tal de que el BHU no dio la cantidad de créditos que pensó en un principio. De todas maneras, creo que para el país es un producto muy bueno.
Hoy hay un poco menos de los números del comienzo, pero más allá de las modificaciones que tuvo la ley, se sigue construyendo bajo esta modalidad.
-El presidente de la Cámara de la Construcción, Diego O´Neill, señaló a CRÓNICAS que hubo un cambio en la cultura, en cuanto a que ya no se pretende tanto la casa propia y la gente se inclina por el alquiler. ¿Coincide con esta apreciación?
-Creo que hay algo de eso en el público joven. Nosotros, por ejemplo, tuvimos que cambiar parte de nuestra política porque pedíamos que la persona tuviera tres años de antigüedad en el trabajo y ahora la rotación es mucho mayor y tuvimos que cambiar eso. El tema del alquiler está vinculado a eso, porque con la compra es más difícil cambiar.
-¿Cómo lleva el banco la competencia con los privados? ¿Cómo se encuentra en materia de competitividad?
-El BHU está en competencia, en iguales condiciones de requerimientos para funcionar que los otros bancos pero en inferioridad de condiciones porque no tiene herramientas para complementar los créditos para viviendas, que es lo único que está en condiciones de dar. Mientras que el resto del sistema financiero tiene tarjetas de crédito, créditos para consumo, cuentas de ahorro, el BHU no tiene nada de eso, pero compite.
Cuando se recreó el BHU en su nuevo rol en el sistema público de vivienda, se pensó en un banco público especializado en el otorgamiento de créditos hipotecarios, con la finalidad de que pudieran acceder a los mismos personas que no eran atendidas por el resto del sistema.
Parte del rol es, primero, no volver a ser monopolio. Al BHU y al país le interesa que haya competencia, que haya otros actores que den créditos porque así una mayor cantidad de población tiene acceso a ellos. La responsabilidad del BHU es ser autosustentable que, de hecho, hoy lo es; es sólido financiera y patrimonialmente. Además, tiene que ser autosustentable para estar presente cuando el mercado privado se retira, algo que ya pasó, por ejemplo, en 2013 cuando el BHU tuvo aproximadamente el 60% de los créditos.
Además, el BHU es una referencia para el sistema, fija la tasa y todos se ajustan alrededor de eso, lo que asegura que los precios no se disparen.
Con prudencia
En un contexto en el que las empresas públicas se proyectan como una herramienta para propiciar el ahorro en el Estado, el BHU también pretende cumplir su rol y, administrativamente, ajustarse el cinturón.
“Desde la reestructura asumimos una política de ser muy prudentes con todo tipo de gastos”, explicó Salveraglio. En este sentido, indicó que, en su momento, el país invirtió US$ 250 millones en la capitalización del BHU, motivo que les demandaba ser especialmente responsables.
“Somos muy cuidadosos al momento de definir cuáles son los gastos o las inversiones que vamos a hacer, y con respecto al personal seguimos las normas que indica la OPP, es decir, que de cada tres que salen, entran dos”, comentó la presidenta de la institución financiera, que al momento cuenta con unos 350 funcionarios.
En números
En 2018, el Banco Hipotecario del Uruguay otorgó un total de 1.500 créditos, aproximadamente por valor de 900 millones de UI. Este es el mismo nivel que se tuvo el año pasado y el anterior, y también el que se estima para el año próximo.
Por otra parte, la morosidad ha ido en descenso y se encuentra en la totalidad de la cartera un promedio de 1.4%, en UR es un 2.4% y en el caso de la nueva cartera en UI se encuentra apenas en el 0.6%.
