El titular de la ANV, Arq. Klaus Mill von Metzen, abordó, en una entrevista con CRÓNICAS, los distintos temas de coyuntura que corresponden al ente. En la conversación, destacó que ha sido un período “intenso” de trabajo, puso especial énfasis en el “stock importante” que ha generado la ley de vivienda promovida y anunció que la ANV estará al frente de la construcción del primer edificio en altura realizado en madera en Uruguay.
-¿Cómo evalúa hasta el momento este período al frente de la ANV?
-Ha sido un período de trabajo intenso. La agencia ha abordado una cantidad de programas que tienen que ver con el acceso a la vivienda, tanto desde los programas que se administran para el Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial (MVOT) y también desde los programas propios de la agencia, producto del trabajo con los fideicomisos del Ministerio de Economía, que son aquellos que vienen del Banco Hipotecario (BHU). Este trabajo intenso se enfoca en el acceso a la vivienda y también en su permanencia.
Además, tenemos programas enfocados en la recuperación y el mantenimiento del stock construido de los complejos habitacionales, que vienen en las carteras anteriores, para ser administradas dentro de los fideicomisos por parte de la ANV. Tener la administración de la cartera de las viviendas que están dentro de estos complejos, implica también tener una responsabilidad sobre cómo se gestiona el entorno urbano. Desde ese punto de vista la agencia no es poseedora de los complejos, sino de viviendas dentro de los mismos. En este sentido hay mucho que trabajar, porque se recuperan viviendas que están vacías o en situaciones jurídicas que no se pueden comercializar, y lo que hacemos es tomar esas viviendas, repararlas y ponerlas nuevamente en el mercado como vivienda nueva-usada y esa es una de las tantas acciones que lleva a cabo la ANV. Esas son tareas que muchas veces pasan desapercibidas, pero que requieren tener, desde la administración, un cierto enfoque para que no se desvalorice el stock de las viviendas que existen hoy día.
Por otro lado, hay programas que brindan apoyo. La agencia, además de trabajar con programas del MVOT y el fideicomiso del Ministerio de Economía, tiene también un programa de apoyo financiero que se trabaja a partir de gestores, como son cooperativas de ahorros y créditos, que lo que hacen es dar préstamos para refacciones de vivienda, mano de obra o para poder comprar materiales en distintos puntos del país.
-¿Cómo ha evolucionado la morosidad luego de la pandemia?
-Hoy la morosidad de la agencia se sitúa en un 14%. Esta morosidad, luego de que incrementara en la pandemia, volvió a situarse en un nivel acorde y logró bajar del 19% a los niveles actuales. Aun así, para mejorar estas cifras, se está empezando a buscar y gestionar directamente con las familias que adquieren los créditos, para ver cuáles son los problemas que existen en el pago de sus cuotas y, en función de los ingresos, generar distintos planes de pago.
Es necesario recalcar que nuestra cartera en su momento perteneció al BHU, pero debemos tener en cuenta que estamos hablando de un banco comercial. Cuando en el 2008 todos los fideicomisos de todas las carteras morosas del banco se traspasaron a la ANV, se crearon los 13 fideicomisos. Entonces, la agencia no trabaja como un banco, sino desde el punto de vista social, y el objetivo es la permanencia de las familias en las viviendas, así como la generación de nuevos accesos. Cada vez que se acerca una familia lo que se busca es llegar a un acuerdo que contemple sus ingresos para que puedan pagar las cuotas. Se está trabajando fuertemente con el área de créditos y en ese sentido también se está trabajando mucho con las familias.
-¿Considera que la ley de vivienda promovida cumplió sus objetivos?
-Esta ley a lo que apunta es a un mercado de vivienda nueva. Está generando un stock muy importante a nivel nacional. A raíz de los cambios que se introdujeron en la reglamentación de 2020, podemos decir que se está derramando más hacia el interior. Montevideo sigue siendo el principal centro de la construcción, Canelones y Maldonado están en segundo lugar, pero están apareciendo ciudades como Paysandú, Salto, Florida o Colonia, que se están sumando a estos porcentajes de construcción de vivienda, que se enmarcan dentro de la ley.
En cuanto a los precios, estos se regulan a través del mercado de oferta y demanda. Los precios de venta no se regulan desde la institución, por lo que entendemos que el stock de viviendas se está incrementando, algo que es una muy buena señal y que seguramente se expanda a todo el territorio nacional. También, aparte de la ley de vivienda promovida, el MVOT hizo el lanzamiento, a fines del año pasado, del programa Entre Todos-Sueños en Obra, que permite que se puedan incorporar zonas del país que no tengan conexión a saneamiento, a esta cartera de oferta de vivienda generada por los emprendimientos privados.
-¿En qué se diferencian ambos programas?
-Se trabaja en la misma modalidad que la vivienda promovida, con la diferencia de que los proyectos menores de ocho viviendas pueden ser financiados en un 80% por el MVOT y el 20% restante es el capital aportado por el valor del terreno, pero un porcentaje importante del valor del proyecto se puede construir con aporte del Estado. En proyectos mayores interviene un SiGa especial que se creó para esta iniciativa. Esto es desde el lado del inversor. Pero, a su vez, como este proyecto está dirigido a poblaciones con ingresos medio y medio-bajo, también se puede obtener una Contribución Económica No Reembolsable para las familias que no lleguen a los ingresos necesarios para pagar la cuota posterior. Con esto se pueden lograr precios y cuotas de compra muy buenas. Por otro lado, a través del BHU y el MVOT, estamos trabajando en el fondo de garantía de créditos hipotecarios, que también permite tener un 5% en el enganche de una vivienda. Este programa se está desarrollando con éxito y hoy tenemos un total de 1.066 viviendas que ya están recomendadas y hay un total de 45 proyectos ingresados en la oficina del Ministerio, de los cuales 20 ya están aprobados y el 86% está en el interior del país.
-¿De qué forma categorizaría la evolución del déficit habitacional?
-Hoy estamos en pleno proceso de cumplir con la creación de mayores soluciones habitacionales. Recordemos que la agencia lo que hace es administrar estos programas. Hay un récord en el ingreso de terrenos, lo que va a significar también un aumento desde el punto de vista de la cantidad de viviendas que ingresan por cooperativas.
-Esta administración ha puesto énfasis en los sistemas no tradicionales de construcción. ¿Qué se ha hecho hasta el momento en la materia?
-En este punto es importante recalcar que la ANV forma parte de una hoja de ruta que llevan adelante las autoridades, que tiene como principal exponente a la madera. Dentro de este punto, la ANV tiene la tarea de llevar a cabo la construcción del primer edificio de altura construido en madera. Hoy estamos en pleno proceso de llamado y se ha extendido el plazo. Estará cerrando el 15 de mayo y el 14 de junio se estará dando el fallo para la construcción del mismo, que estará ubicado en la ciudad de Durazno. El edificio tendrá nueve pisos de altura y contará con aproximadamente 25 viviendas, además de los servicios esenciales.
-¿Cuáles son los beneficios de la construcción en madera?
-Debemos tener en cuenta que las viviendas que se van construir en madera son de un tipo de vivienda de categoría media y media-alta, en donde se utiliza madera maciza para la construcción de la estructura y se apuesta justamente a los beneficios medioambientales que este tipo de construcciones genera, pero además la madera genera un microclima mucho mejor para la residencia. El aspecto principal a tener en cuenta es que esta madera está disponible en Uruguay y ya hay instalada una industria que procesa estos tipos de paneles que se utilizan en estas construcciones, y creemos que la utilización de esta técnica dinamizará este segmento. Esto va a generar una sinergia en la industria también. A fines de 2022, expertos finlandeses investigaron este apartado en nuestro país y encontraron que hay una capacidad muy importante de trabajo con pequeños y medianos aserraderos, lo que impulsaría aún más estos proyectos.
“El tema principal es que se construyan viviendas en el interior”
-¿Considera que debe existir una mayor flexibilización en el marco legal en cuanto a las viviendas y terrenos desocupados para que puedan ser dinamizados?
-En realidad, la ley de vivienda promovida genera la zonificación, algo que de hecho hoy está muy bien en cuanto a cómo se viene desarrollando la construcción en esas zonificaciones. Pero el tema principal es que se construyan viviendas en el interior. Las zonificaciones están hechas para Montevideo, pero en el interior esta ley no incorpora los saneamientos alternativos, algo que sí contempla el proyecto Sueños en Obra, entonces esto sí permite incorporar terrenos de las distintas localidades de diversas partes del país. Entiendo que es importante que haya un ordenamiento territorial adecuado, para que las construcciones puedan llevarse a cabo, y las intendencias son las que deben regular dónde se inserta una vivienda o un conjunto de viviendas.
Desafíos de gestión y de administración
-¿Qué desafíos tiene por delante la agencia?
-El desafío es, ante el incremento de la demanda, poder cumplir y dar respuesta a los inversores, mantenernos dentro de los plazos con los que se está trabajando, a su vez con un menor número de funcionarios que disponemos a raíz de la gran cantidad de jubilaciones, y que los ingresos que se han generado puedan acoplarse rápidamente a la dinámica de la agencia.
A nivel de funcionamiento, aun teniendo un alto número de nuevos proyectos y una mayor cantidad de estudios, logramos mantener los mismos tiempos e incluso hemos bajado algunos tiempos de gestión. Esto es un punto muy importante que se ha logrado y es un desafío mantener esta excelente gestión.
También, a nivel de lo que tiene que ver con la gestión de las cobranzas, a nivel de casa central de las sucursales, nos vamos a enfrentar a una ley que regule el tema de los deudores en Unidades Indexadas del BHU y de la ANV, algo que fue anunciado por el presidente de la República en su discurso, donde ya se estaría llegando a un resultado, que se ha demorado porque estamos estudiando junto con el Ministerio de Economía.
Por otro lado, estamos trabajando fuertemente con el fideicomiso de las cooperativas de viviendas que no pertenecen al MVOT y son aquellas que en su momento migraron del BHU y están siendo administradas por la ANV.
Entonces tenemos un gran desafío de gestión y de administración, tanto la raíz del buen auge que ha tenido la vivienda promovida como el Sueños en Obra.
