Durante los últimos meses, se ha generado un debate público en torno a la ley de vivienda promovida. La ley, que se publicó en 2011 y ha sufrido varias modificaciones, fomentó la inversión en bienes raíces, y uno de sus objetivos era promover el acceso a la vivienda. Sin embargo, recientemente se ha cuestionado si la ley cumplió con esa última meta. CRÓNICAS conversó sobre el tema con la experta en políticas públicas, Anahí Bermúdez, el exintendente de Montevideo, Christian Di Candia, y Carmen Tort, diputada del Partido Nacional.
Christian Di Candia, exintendente de Montevideo, expresó a CRÓNICAS que, si bien la ley tuvo consecuencias positivas, como la consolidación de algunos barrios, el acceso a servicios, y el incremento de la mano de obra y el trabajo en la construcción, “no cumplió el objetivo central inicial” de la ley, que “era aumentar o generar un nivel de acceso de las capas medias a la vivienda”.
Según un informe de la plataforma Infocasas, durante el año 2023 un 83% de los apartamentos que se compraron mediante el régimen de vivienda promovida fueron para inversión, y no con fines habitacionales. Para Di Candia, esto demuestra que la ley “fomentó la especulación inmobiliaria más que el acceso a la vivienda”.
La diputada del Partido Nacional, Carmen Tort, comentó a CRÓNICAS que “desde el principio los objetivos de la ley son muy buenos y loables”, y que si bien se logró el la meta activar la inversión, el propósito de lograr acceso a la vivienda de familias “no se ha podido cumplir”. Por eso, expresó, “se han hecho los ajustes necesarios”, y ahora “parece que se empieza a cumplir” el objetivo primordial de facilitar el acceso a la vivienda.
Por su parte, la arquitecta experta en políticas de vivienda, Anahí Bermúdez, señaló a CRÓNICAS que hay algunos objetivos en los que la ley fue exitosa. Uno de ellos es la regeneración urbana, es decir, la renovación de stock, la mejora en la infraestructura y las instalaciones. Otra, en Montevideo, fue que las inversiones dejaron de estar tan concentradas en la costa, y pasaron a extenderse a áreas intermedias. Según Bermúdez, es importante que estas áreas se densifiquen, “porque ya tienen una infraestructura y servicios, y no es beneficioso que estén subaprovechados”.
Por otro lado, la experta coincidió con Tort y Di Candia en que la ley no fue efectiva en favorecer el acceso a la vivienda. “Tanto los precios de venta como de alquiler han aumentado muchísimo”, señaló.
El precio de los alquileres
Bermúdez explicó que no hay evidencia de que la ley de vivienda promovida haya contribuido a un descenso en los precios de alquiler, de hecho, los precios aumentan de manera pronunciada y bastante estable desde 2004, sin grandes variaciones. A su vez, la experta referenció un estudio hecho por la London School of Economics, que indicaría el efecto opuesto: en los sectores con muchas viviendas promovidas, el índice de precios de alquileres general subió un 12% por encima de lo que lo hizo el resto de la ciudad.
En cuanto a la cantidad de apartamentos comprados por inversión que están vacíos, es decir, sin alquilar, tampoco hay datos certeros, según informó la experta, porque no son datos que se releven. “Es algo que lo perciben las personas que están más allegadas a la industria inmobiliaria, pero no hay un seguimiento”, comentó.
A su vez, la experta explicó que con los monoambientes en particular, sucede que como tienen más recambio, puede ser que queden vacíos por un tiempo a pesar de que estén activamente en el mercado. Los monoambientes presentan otro dilema que es el cambio en el precio del alquiler. “Cada vez que se hace un nuevo contrato, se ajustan precios por encima de lo que serían los ajustes legales si fuera la misma persona que se queda en el apartamento”, señaló.
Por su parte, Di Candia opinó que los resultados positivos de la ley “tienen consecuencias negativas” que “tienen que ver con la gentrificación”. Este es un término que refiere a un proceso en el que, al mejorar la infraestructura y servicios de un barrio, los costos aumentan, y eso hace que los habitantes de esa localidad ya no puedan acceder a alquileres o servicios por ser demasiado caros. “Para que esa consolidación de la ciudad sea positiva, tienen que haber otras herramientas que ayuden a que no se instalen procesos de gentrificación”, apuntó Di Candia.
Soluciones
A nivel internacional, el acceso a la vivienda es una preocupación. Bermúdez ejemplificó que en Estados Unidos, una política por la que se ha optado para subsanar este problema es que, para las viviendas que se construyen o tienen beneficios tributarios, están obligados por algunos años a alquilar la mitad de sus unidades a gente por debajo de la línea de la pobreza. En Escocia se estudia cuáles son las zonas más propensas al recambio de inquilinos frecuente y se vigilan los ajustes de precios.
Según Tort, una medida que podría facilitar el acceso a la vivienda sería facilitar el acceso al crédito en el Banco Hipotecario. “La capacidad de ahorro es muy complicada para las familias de ingreso medio-bajo, entonces, posibilitar esos créditos podría ayudarlas a acceder a la vivienda”, señaló la diputada.
