Montevideo registra, a marzo de 2025, el valor por metro cuadrado de venta más alto de toda la región, alcanzando los US$ 3.330. En esta nota se busca analizar y sugerir algunas hipótesis sobre cuáles son las posibles explicaciones económicas detrás de este fenómeno y por qué viene ocurriendo desde hace tiempo.
Por Ec. Juan Aiscar (*)
Precios del metro cuadrado en la región
Montevideo presenta el valor de metro cuadrado más alto de toda la región, según el último Relevamiento Inmobiliario de América Latina (RIAL) realizado por la Universidad Torcuato Di Tella en conjunto con Zonaprop. Este valor asciende a US$ 3.330 por m², seguido por Ciudad de México (US$ 2.666), Buenos Aires (US$ 2.586) y Río de Janeiro (US$ 2.229). En contraste, Bogotá (US$ 1.295) y Asunción (US$ 1.697) se ubican entre las ciudades con valores más bajos.
Gráfico 1: Precios de venta por m² en US$
Fuente: Relevamiento Inmobiliario de América Latina – Di Tella-Navent/Zonaprop
**Nota de ABC Color
Metodología:
Superficie cubierta: entre 20 y 100 m2
Número de habitaciones: 1 y 2 dormitorios (se excluyen monoambientes)
Precios: entre 10.000 y 300.000 dólares estadounidenses (US$).
Se seleccionan barrios de características similares (población, tipos de construcciones, nivel socioeconómico, etc.) de cada ciudad.
Esta situación no es reciente, ya que los datos respaldan este fenómeno desde hace tiempo. Montevideo ocupa la primera posición desde hace casi tres años. La tendencia al alza de los precios en la capital uruguaya se mantiene desde hace varios años, con una leve caída en 2020.
Antes de ese período, Santiago de Chile lideraba el ranking, impulsada por el gran dinamismo del sector y el amplio acceso al crédito, favorecido por tasas de interés bajas y una buena estabilidad política y jurídica. Sin embargo, este escenario interno cambió, especialmente en lo referido al acceso al crédito, con reducciones en los plazos de financiamiento pasando de 30 a 20 años y aumentos en las tasas de interés, en un contexto marcado por el alza de la inflación y de la tasa de política monetaria durante 2021 y 2022. Estos factores pudieron haber enfriado la demanda en el sector, lo que se vio reflejado con la disminución en las transacciones en la segunda mitad de 2022.
De los datos surge la pregunta: ¿por qué Montevideo es caro en comparación con la región? A continuación, se presentan algunos de los factores que podrían explicar la situación actual. Entre ellos se incluyen aspectos como la oferta, la demanda y la estabilidad del país, tanto en el plano político como en el macroeconómico, que influyen en las subidas o bajadas de los precios dentro del sector inmobiliario.
En primer lugar, es importante destacar la estabilidad política y macroeconómica que caracteriza a Uruguay (reflejada, por ejemplo, en el riesgo país más bajo de toda la región), que ha favorecido la llegada de capitales extranjeros que perciben al país como un resguardo seguro para sus activos. Este fenómeno se ve intensificado por la crisis de confianza que atraviesan los argentinos en su propio mercado, lo que impulsa parte de estos flujos. En este contexto, la combinación de demanda local y extranjera, motivada por la percepción de los inmuebles como reserva de valor, contribuye a hacer presión al alza sobre los precios.
Otro aspecto relevante de la inversión extranjera es la dolarización de las transacciones inmobiliarias, que añade una capa adicional de seguridad para los inversores internacionales al protegerlos de la fluctuación del peso uruguayo. Aunque en 2024 el peso uruguayo se depreció un 12,9% frente al dólar, los valores de los inmuebles expresados en dólares se mantuvieron estables, lo que evidencia un signo de gran solidez del mercado.
Un factor determinante de este comportamiento es la evolución de los costos de construcción. En el gráfico se observan por rubro las variaciones que han presentado en los últimos años los costos de construcción.
Gráfico 2: Variación de los costos de la construcción por rubros (% interanual en términos reales)
Fuente: elaboración propia en base a datos del INE
Nota: para 2025 se realiza variación a año móvil (junio)
Según la metodología del INE, los costos de construcción en Uruguay se distribuyen de la siguiente manera: la mano de obra y las leyes sociales representan el 54% del total, los materiales de construcción el 34% y los gastos generales completan con un 11%.
Es relevante señalar que Uruguay posee el salario mínimo más alto de América Latina en términos de dólares, y este diferencial se traslada también al sector de la construcción. A diferencia de otros países de la región que logran abaratar este rubro, en Uruguay constituye uno de los costos más altos y con mayor peso en el total. Los altos niveles salariales que posee el país podrían incidir en el valor final de los apartamentos. El gráfico 2 muestra un marcado aumento de este componente en 2023, año en el que Uruguay, tras un incremento ya registrado en 2022 de la mano de obra, se termina de consolidar como la ciudad con el metro cuadrado más caro de la región.
Los materiales de construcción son uno de los principales factores que pueden explicar los precios elevados. La gran mayoría son importados, lo que implica altos costos de flete, sumados a que Uruguay concentra la mayor parte de su transporte de carga en el modo carretero, uno de los más costosos, lo que contribuye a encarecer los precios.
La metodología utilizada puede presentar ciertos sesgos en el análisis, ya que recopila datos de los siguientes barrios de Montevideo: Pocitos, Parque Rodó, Punta Carretas y Carrasco. Estos no solo se encuentran entre los más caros (situación que también podría darse en otros países) ya que se busca igualar en este aspecto comparando a los mismos niveles socioeconómicos, sino que además reflejan una dinámica de oferta particular dentro del mercado uruguayo. En estas zonas, la disponibilidad de terrenos bien ubicados es bastante limitada, lo que genera que queden pocas áreas aptas para nuevas construcciones. Como resultado, la dinámica actual del sector muestra un desplazamiento significativo hacia el este, especialmente en la zona metropolitana de Ciudad de la Costa. Por ello, es posible que este análisis arroje precios más elevados que el promedio general debido a un factor de dinamismo particular del mercado inmobiliario uruguayo que impulse al alza los precios.
Aunque si entramos en detalle, en los precios por barrio al interior de Montevideo vemos que el promedio sigue siendo elevado. De manera más específica, los barrios que integran el top 10 de los más caros y de los más baratos en la capital, según el último informe de Inmuebles Data (julio de 2025), presentan los valores del metro cuadrado en dólares especificados en el gráfico 3.
Gráfico 3: Precios del m² en US$ por barrios de Montevideo
Fuente: Inmuebles Data
Esto sugiere que, en términos generales, el promedio es elevado principalmente por la amplia oferta existente en los barrios de mayor valor, en comparación con el resto. Existe una marcada desigualdad de precios al interior de la capital, donde el promedio ronda los US$ 3.000, mientras que las zonas de menor precio apenas alcanzan los US$ 1.000.
En resumen, Montevideo presenta los precios de metro cuadrado más altos en la región debido a una combinación de factores estructurales: estabilidad política y macroeconómica que atrae capitales extranjeros, en especial de Argentina. También, la combinación de demanda local e internacional, la dolarización de las transacciones y la percepción de los inmuebles como refugio de valor sostienen precios altos incluso con depreciación del peso.
Los costos de construcción, con mano de obra cara y alta dependencia de materiales importados con su gran incidencia en los costos del sector, actúan como piso estructural y mantienen solidez del mercado en dólares.
Dentro de Montevideo, el relevamiento se concentra en barrios de alto nivel socioeconómico como Pocitos, Punta Carretas y Carrasco, donde la escasez de terrenos disponibles puede elevar los valores. Esto genera precios que superan el promedio general de la ciudad.
(*) Asistente Económico en AIC Economía & Finanzas