El mercado inmobiliario uruguayo atraviesa una etapa de estabilidad relativa, con niveles de actividad sostenidos tanto en compraventas como en alquileres. Los datos oficiales muestran que el movimiento continúa concentrándose principalmente en Montevideo, Maldonado y Canelones.
Según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), en diciembre de 2025 se registraron 6.925 altas de compraventa de propiedades, con Montevideo concentrando aproximadamente el 35% de las operaciones, seguido por Maldonado y Canelones. Para el sector, estos números confirman que el mercado continúa mostrando un comportamiento saludable, aunque con diferencias según el tipo de propiedad.
En diálogo con CRÓNICAS, Matías Medina, vicepresidente de la Cámara Inmobiliaria Uruguaya, sostuvo que el escenario actual combina dinamismo con ciertas cautelas propias del contexto económico. “Si sacamos la foto del mercado hoy, con las reglas actuales, vemos un nivel de actividad estable y con buen movimiento en varios segmentos”, explicó.
Uno de los segmentos más dinámicos es el de alquileres. Según Medina, la combinación de garantías disponibles y mayor agilidad en los procesos facilita el acceso a la vivienda arrendada. “Hoy los alquileres están sumamente activos, con garantías consolidadas y un acceso relativamente rápido; en promedio una operación puede concretarse entre 15 y 20 días”, señaló.
En el caso de las compraventas, el comportamiento varía entre vivienda nueva y unidades usadas. En los desarrollos recientes, el tipo de cambio tuvo un impacto relevante en la rentabilidad de los proyectos. “Los constructores cobran en dólares, pero pagan muchos costos en pesos, y eso redujo los márgenes de ganancia”, explicó. Esa situación llevó a que los precios se actualicen con mayor frecuencia y a que las negociaciones con compradores sean más intensas.
En términos de plazos, el mercado muestra tiempos relativamente estables. La venta de una unidad nueva suele concretarse en un período promedio de entre 90 y 100 días, aunque las tipologías más demandadas —principalmente apartamentos de un dormitorio— tienden a colocarse con mayor rapidez.
Las viviendas usadas presentan un escenario distinto, donde la negociación del precio es clave para concretar operaciones. “Es un mercado muy disputado y con mucha negociación, pero cuando el precio está alineado con el valor de mercado las operaciones se cierran”, afirmó. En estos casos, el plazo promedio para concretar una venta ronda los 110 días.
La demanda también muestra preferencias claras; las unidades de uno y dos dormitorios concentran gran parte del interés, especialmente cuando cuentan con cochera, mientras que los apartamentos de tres o cuatro dormitorios suelen requerir más tiempo para encontrar comprador.
Otro de los temas centrales para el sector es la reglamentación de la ley que regula la actividad de los operadores inmobiliarios. Según explicó Medina, el Poder Ejecutivo conformó una mesa de diálogo en la que participan la comisión interinstitucional del sector, distintas gremiales y el Ministerio de Educación y Cultura para definir los aspectos operativos de esa reglamentación.
“La ley ya fue aprobada, pero la reglamentación debe elaborarla el Poder Ejecutivo. En ese proceso se generó una mesa de diálogo donde desde la comisión interinstitucional y otras organizaciones presentamos distintos aportes”, señaló.
Medina agregó que actualmente ya existe un segundo borrador del texto. “Ese documento aún necesita algunos ajustes y desde la comisión interinstitucional, de la que forma parte la gremial, ya enviamos observaciones para mejorar varios aspectos operativos”, explicó.
En materia de proyección, desde la cámara estiman que el mercado podría mantener su nivel de actividad si se preservan determinadas condiciones macroeconómicas y regulatorias. Entre ellas, el entrevistado mencionó una evolución gradual del dólar, el mantenimiento del dinamismo en el acceso al crédito hipotecario y la continuidad de las garantías de alquiler.
Hábitat, seguridad e infraestructura
Más allá de las variables estrictamente inmobiliarias, el funcionamiento del mercado también depende de factores vinculados al entorno urbano. Para Medina, el desarrollo del sector no puede analizarse únicamente desde la construcción de viviendas o la cantidad de operaciones. “Si en determinadas zonas falta seguridad, infraestructura o servicios, y los impuestos que se pagan no se reflejan en el entorno, es muy difícil que funcione todo el ecosistema inmobiliario”, afirmó.
Desde la cámara advierten que, cuando esas condiciones no se cumplen, el atractivo de algunas zonas disminuye y se vuelve más difícil sostener la inversión.