Funcionamiento

El fideicomiso inmobiliario no consagra una regulación normativa específica pero se lo entiende como aquel en que un fideicomitente (sea este persona física o jurídica) constituya un fideicomiso a los efectos de que un fiduciario, el cual deberá designarse en el propio documento de fideicomiso, adquiera en un futuro uno o más inmuebles en un determinado lugar para un determinado fin, que puede ser desde la construcción de un edificio de propiedad horizontal, la ejecución de un proyecto de obra de construcción o la comercialización de unidades de propiedad horizontal a terceros o a los propios beneficiarios designados en el documento de fideicomiso a contrapartida de los aportes que realizaron estos últimos en el proyecto.

Cabe aclarar que también existe la posibilidad de que el fideicomitente ya cuente con el terreno donde va a desarrollarse el proyecto inmobiliario, y en consecuencia lo aporte al momento de la constitución del fideicomiso o, en su defecto, se obligue a aportarlo en un futuro de acuerdo a ciertas condiciones estipuladas en el propio fideicomiso.

Fideicomiso inmobiliario al costo

Dentro de la figura del fideicomiso inmobiliario podemos encontrar distintas modalidades de ejecución de acuerdo al interés final de los interesados. Es por ello que, en materia de fideicomisos inmobiliarios, se encuentra el denominado “fideicomiso inmobiliario al costo”.

El fideicomiso inmobiliario al costo supone ser una figura que permite la posibilidad de que inversores privados puedan formar parte de los proyectos inmobiliarios donde se realice el aporte de dinero para la futura adquisición de un terreno en el cual se ejecutará una obra de construcción, siendo dicho aporte también utilizado como forma de solventar los gastos relacionados al mismo como son, por ejemplo, los honorarios de los profesionales intervinientes, la contratación de una empresa que lleve a cabo el proyecto, pago de impuestos, entre otros. Tal es así que Alejandra del Portillo en un artículo referente al presente tema, indica que la denominación de fideicomiso al costo refleja el fin último del mismo, esto es, el término “al costo” significa “lo que cueste”, por lo que cada inversor aportará al patrimonio fiduciario lo necesario para soportar el costo final resultante del proyecto.

Las dos principales diferencias que surgen al compararlo con el fideicomiso inmobiliario tradicional, tal como lo menciona Juan Pablo Rosas en su libro “Fideicomiso Guía Práctica para Escribanos”, es que en el fideicomiso de construcción al costo se deberá transferir a los beneficiarios los inmuebles resultantes del negocio, y además que los fideicomitentes únicamente están obligados a realizar aportes equivalentes a los costos de construcción, no existe un ánimo de lucro como si lo hay en el sistema tradicional.

Podríamos decir que existen dos tipos de inversores, los iniciales y los que se adhieren con posterioridad al fideicomiso ya constituido. Esto es, al momento de constituir el fideicomiso tendremos uno o varios inversores (fideicomitentes) que dan inicio al proyecto, realizando y previendo un aporte determinado para la realización del mismo. Eso no impide que, si durante el curso del proyecto inmobiliario surgen nuevos inversores, estos últimos ya no puedan formar parte, dado que existe la posibilidad de suscribir contratos de adhesión por los nuevos inversores al fideicomiso ya constituido, pasando a ser también fideicomitentes del mismo.

Conclusiones finales

Sin dudas que la figura del fideicomiso inmobiliario en Uruguay se presenta como una herramienta jurídica de gran utilidad para el desarrollo de proyectos de construcción, así como también para la administración e inversión de bienes inmuebles.

Dentro de los beneficios que presenta esta herramienta jurídica, se destaca la posibilidad de obtener un patrimonio de afectación distinto al de los sujetos que intervienen en el negocio fiduciario, lo que permite obtener una mayor seguridad jurídica respecto de eventuales contingencias económicas. También supone ser un atractivo para los inversores privados la posibilidad de participar activamente en las condiciones del desarrollo del proyecto inmobiliario.

En conclusión, el fideicomiso inmobiliario en Uruguay se constituye como una herramienta moderna y segura para el desarrollo de inversiones inmobiliarias, siendo de gran importancia contar con el asesoramiento legal, notarial y fiscal correcto para adecuar el instrumento a los intereses particulares.

(*) Integrante del Equipo de Galante & Martins